2017-11-09
經濟日報
特首林鄭月娥在施政報告中提出「置業為主導」，並希望透過綠置居出售大量公屋實現，在私樓市場則有首置上車盤，但只有明年1,000伙先導計劃。
其後又再研究容許首置人士利用強積金作首期，但戶口平均結餘只有18萬元，可謂杯水車薪。
林鄭似乎忽視了活化二手換樓市場，對提升物業自置比率有所幫助。筆者最近一位朋友曾經訴苦，他原先打算換樓，由兩房換三房單位，他的兩房單位市值約450萬元，按揭貸款只有100萬元左右，目標三房在900萬元左右，手頭有現金300萬元，這個情況在未有辣招之前，可謂綽綽有餘。
但在辣招之下，單單釐印費已經是樓價的15%、即是135萬元，因持有舊物業，首期是樓價一半、即是450萬元，合共585萬元，除非先沽出兩房舊單位，成交後才買入新單位，否則原先的計劃行不通。但中間過渡期，住在哪裏？中間需時3至6個月，樓價又會否飛升？找不到合適三房單位又如何？
辣招後遺須正視 窒礙二手流轉
對於換樓客，可謂困難重重，風險處處。結果筆者惟有建議將兩房單位租給他人，自己則租用另一個三房單位，以解決居住問題。結果，筆者的朋友雖然擁有物業，但他的身份也是租客，兩房及三房單位都是由租客使用，林鄭關心的自置物業比率又會下調。
更要命的是，朋友雖然租了三房單位，但手頭上仍然有300萬元現金，眼見樓市升不停，結果利用家人的首置名義，又買入多一個一房單位出租作投資用途。
所以林鄭政府必須正視辣招後遺症，嚴重窒礙二手市場流轉及令其萎縮，買家無法在二手市場正常買賣，發展商則可透過提供劏房戶及高成數按揭，將買家一網打盡，除了售價自然可水漲船高，自置居所比率也提不上來。
所以，筆者建議政府須為二手市場，尤其是換樓市場鬆綁，容許換樓業主可以獲得銀行的過渡性貸款，而15%的釐印費也可暫緩徵收，以確保真正換樓人士可以安居樂業，生活在自置居所之內。
撰文:
李峻銘 世紀21奇豐主席及行政總裁
欄名: 專家論市