2017-11-08
經濟日報
金管局總裁陳德霖日前表示，樓市在上升周期。唐榮觀察近日一些二三線成交破頂，似乎新一輪升浪又再起動。
樓市走勢一直如此，港島樓貴買不起，轉九龍，再轉新界鐵路沿線、然後新界西北大屋苑、再來二三線。
又或者私人樓、二手樓、自由市場居屋、公屋，可能是有限金額買到最大單位、可能是只管單位總值可負擔，能買多大面積管不了。
二三線續破頂 元朗2房600萬
當這種價位追逐去到偏遠地區二三線屋苑，可能的發展是停一停，讓市場重新適應價位？還是準買家發覺二三線都好貴，又再跑回大屋苑追逐？那上升循環將會火速「撻着」，觀察近日氣氛，偏向後者居多。
有哪些成交值得關注？一個典型例子是地產站報道，新界西北上車屋苑愈來愈貴，元朗大型屋苑新元朗中心2房600萬元創新高之外，同區單幢舊樓更升穿400萬元水平。
中原地產一份成交資訊指出，剛過去的周末，元朗市中心錄得多宗單幢樓成交，當中鳳翔大廈亦錄得中層A室成交，單位實用面積406平方呎，新高以435萬元沽出，呎價10,714元，為物業樓價首度升破400萬元之餘，呎價更首度升穿1萬元水平。原手業主是於2001年12月以65萬元買入單位，現沽貨帳面獲利370萬元，升值5.7倍。
另位於「雞地」的建輝大廈中層A室，單位實用面積321平方呎，成交價同樣升破「4球」，要407萬元，折合呎價12,679元，樓價首度升破400萬元之外，呎價再創屋苑新高。原業主於2012年2月以192萬元買入單位，持貨5年多，帳面獲利215萬元，升值1.1倍。
更細單位情況相若，屯門「置樂三寶」之一的麗寶大廈，新近錄得破頂成交。成交屬頂層連天台單位，單位實用面積248平方呎，建築面積344平方呎，1房間隔，成交價330萬元，刷新「三寶」樓價新高，折合平均實用呎價13,306元。買家為上車客，見上址樓價細，迅速決定入市上車。原業主則於2014年以225萬元買入單位，現沽出單位帳面獲利105萬元，升值47%。
無放寬措施 樓價購買力脫節
附表顯示一些新界樓價指數亦顯示新界西追逐的情況，近日股票投資市場熾熱、一手持續熱賣加價、年底傳統入市好過年等等推動，樓價升幅或會重新擴大。
陳德霖指出暫無意放寬逆周期措施，差估署數據顯示，9月底止，本港樓價連升18個月。陳德霖昨指出，現時樓價與市民購買力嚴重脫節，而且趨勢愈來愈大，樓市不可能在沒有限制措施下降溫。
沒有放寬措施，箱底下或要把收緊的好好準備了，為甚麼？下月美加息、港息無明顯跟進的話，又是最佳的爆發場景。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論