2017-11-06
經濟日報
施政報告銳意重塑置業階梯，惟受首置盤規模不足、公屋居屋供應大幅落後、私樓憧憬放寬換樓期，及未提增加土地供應4大因素影響，購買力湧入各類物業市場，推動樓市再度升溫。
施政報告公布（上月11日）至今將近一個月，本報統計10月份10大屋苑價量表現，全月共錄191宗成交，按月增14%。另半數屋苑呎價續升，不少高價成交更於施政報告公布後誕生，尤其上車屋苑表現最好，天水圍嘉湖山莊3房連天台戶呎價1.1萬元創新高，顯示買家未有因當局公布房策而減慢入市，反而之前持觀望態度的準買家，陸續湧入市場。
首置盤杯水車薪 存未知數
特首林鄭月娥雖然在施政報告內着力重塑以公屋、綠置居、居屋、首置上車盤及私樓組成的5層置業階梯（見圖），但各類供應短期未到位。
先說最受港人注目的首置上車盤，先導計劃只選址了安達臣道地皮作試點，僅提供1,000伙，相對近5年私樓吸納量平均每年約1.5萬伙，只佔7%，算是杯水車薪，長遠能否增加供應，更取決於能否落實公私營合作。對於等候入市多時的中產上車客，首置盤供應存在眾多未知之數，情願趕快購買私樓置業。
其次，首置上車盤設有入息下限，家庭申請初步為5.2萬元，意味着收入未達下限的買家無緣受惠計劃，反而根據目前按揭保險安排，以最高按揭成數8成，2.25厘及還款年期30年計，月入只需約4.5萬元，已可購入樓價600萬元的單位，單計入場門檻反而比上車首置盤更低。
此外，公屋、綠置居及居屋恒常化，但供應規模亦未達標。如公屋及綠置居未來5年平均僅1.5萬伙，較長遠房策目標平均每年2萬伙，仍然短缺5,000伙，而居屋每年亦只有5,000伙，較目標每年8,000伙，低3,000伙或4成。單位供應大幅落後，令置業階梯難以成形。
或寬換樓期 增強入市信心
在私樓方面，施政報告既未再加辣，明言以置業主導，甚至有意放寬換樓期至9個月，增強市民入市及換樓的信心，過去一個月換樓成交活躍，推高中大型單位樓價。例如將軍澳緻藍天早前有4房戶以1,280萬元沽出，實用呎價1.3萬元創新高。
更重要的是，政府雖然提出多項房策，惟核心的土地短缺問題未有解決，施政報告未提出大規模覓地計劃。而當局亦承認，目前短中長期所能提供60萬伙，較《香港2030+》藍圖估算所需100萬伙，有多達40萬伙短缺；短期內要達至長策目標10年28萬伙公營房屋，目前仍然缺少4.4萬伙土地。
增加土地供應的步伐未有進展，令市民憂慮置業階梯構想成空中樓閣，樓價或繼續升，故此加快入市。有分析認為，政府應盡早推出更多增加土地供應措施，並加快建屋步伐，以釋除市場憂慮。（系列二之一）
撰文:
余敏欽
文倩婷
報道系列: 樓市再升溫系列