2017-11-04
東方日報
樓價高企，近年連公居屋也成為搶手貨，日日錄新高價成交。不過，這些居所普遍樓齡不輕，內籠質素參差，置業者一不留神買來爛樓，真係喊都無謂。今期邀來星級驗樓師，教置業人士DIY驗樓五部曲，買個住得安心的安樂窩無難度。
私樓樓價愈升愈癲，吸引不少置業人士向樓價較相宜的公居屋「埋手」，加上愈來愈多公屋租戶擔心富戶政策收緊而加快入市，令公居屋自由市場及第二市場轉活。
樓齡普遍舊 隱藏問題多
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，較受置業人士歡迎的居屋市場，近幾年每年買賣介乎約4,200至近6,000宗，雖然今年因樓價高企及放盤短缺等影響，令成交回落，但估計今年全年仍達4,500宗水平，可見置業需求殷切。
不過，公屋及居屋樓齡普遍「有番咁上下」，內籠難免老化，隱藏問題多，若不幸買到爛樓，恐怕大把手尾跟。
以下是兩大驗樓專家詹濟南「詹Sir」及賴達明「明哥」為置業人士示範的驗樓「五部曲」，由浴室、廚房、露台、房間以至客飯廳逐區驗，講解要注意的地方，減低「中伏」機會。
廚房 開水有雜質宜換喉
舊式公居屋廚房多數用鉛水喉，詹Sir稱，太舊的話一開水喉就有鐵銹、雜質流出，一定要及早更換水喉，以免影響健康。
公家喉要搵人維修
電線位很多時走「明線」，外觀雖不好睇，但只要摸落去電線面軟身，仍可繼續使用。另要敲下廚房門，以測試是否用有防火功能的實心門。
另外，明哥提醒，一般公居屋的廚房會有一組垂直貫穿各層的公家喉管，若有滲水等迹象，要及早聯絡有關方面維修。
露台 敲地台聽聲測防滲
不少公居、居屋單位都會附連露台，詹Sir稱要留意天花有否水漬，如有的話會「留白」，即水遇到石屎後產生的化學反應，代表樓上有水滲下來的迹象。此外，要敲下地台聽聲，以測試防水情況，若防水失效會有滲水落樓下風險。
舊式晾衫架易鬆脫
另外，要測試晾衫架穩不穩陣，有些舊式設計只靠一條繩及一舊尖木固定晾衫架，若尖木老化與接駁位鬆脫，晾衫架就有跌落街的風險。
浴室 殘得最快 格外留神
詹Sir指，公屋居屋驗樓差別不太大，睇浴室最緊要，因乾濕冷熱交替，殘得最快，要睇天花及瓷磚，如後者實淨，反映樓宇質素不太差，翻新一下用得番。
跟住睇水喉，見到鉛水喉一定要換。然後開浴缸「生口位」睇睇裏面情況，測試有否滲水等迹象。
空心磚有剝落風險
明哥則認為，浴室水氣大，不妨用五蚊銀去敲打測試牆磚，如果聲音較響亮代表是空心牆磚，有潛在剝落風險。
客飯廳 勿信眼見 要敲天花
睇廳房牆身及窗口有否漏水是驗樓的重要一環，詹Sir表示，近窗口的牆身見有明顯水漬，有機會屬於結構性漏水，嚴重的話建議將整套窗更換，重新塗上防水膠。
冷氣機底須塗膠
另一種滲水來自冷氣機石屎窗台，主要因為冷氣機安裝不佳，大風大雨時雨水很容易從冷氣機底滲入屋，謹記裝機之前做好擋水，及機底塗好膠防水就問題不大。
另外，雖然眼見廳內牆身及天花無問題，但都要敲吓佢，靠聽聲分辨牆壁是否空心，如果空心代表石屎老化，一些嚴重例子出現鋼筋外露兼嚴重侵蝕，維修費就貴好多。
房間 留意牆身有冇滲水
明哥稱，要特別留意浴室隔籬的房間，尤其近浴缸位的房間牆身一定要睇，若然有牆身滲水、發霉等情況，代表浴缸附近的防水失效，嘗試在浴缸淋水找出漏水位置。
鋼窗夠硬淨可保留
詹Sir指，舊式公居屋通常採用鋼窗，結構硬淨不用擔心跌落街，只有改善防水及生銹問題，一般可多用十幾廿年，想慳筆裝修費大可留用，惟要留意防水及隔音效果較差，想改善就要改裝鋁窗。
詹Sir推介五大優質盤
香港公居屋予人印象是建築質素較差，但其實識得揀，未必無較佳選擇。驗樓師詹濟南驗過不少公居屋單位，在他心目中有哪五個質素較佳的公居屋呢？
詹Sir直言，他心目中五個選擇必定全是居屋，部分私人參建及房委會發展的居屋不乏佳選。如黃大仙慈愛苑及赤柱龍德苑，建築質素良好，過往驗樓無大問題。
避免買入頂層單位
至於交通較方便可揀筲箕灣東旭苑、荔枝角荔欣苑及黃竹坑雅濤閣，驗樓時未見嚴重瑕疵，要留意東旭苑單位排水管有否出現淤塞。
驗樓師賴達明「明哥」指，公屋與居屋驗樓分別不大，除留意公居屋本身建築質素外，上手業主如何保養單位亦是影響內籠的關鍵，不同單位可差異很大，故驗樓時謹記要檢測清楚。
他亦建議置業人士避免買入一些公居屋頂層單位，一旦自己單位天花出現滲水情況，因樓上天台涉及公家地方，業權不屬於自己，維修問題將較難解決。
進駐赤柱 綠表價250萬起
這五個專家推介的居屋中，以赤柱居屋龍德苑樓價最相宜，美聯丘松原指，屋苑提供實用面積200餘方呎的迷你開放式戶，現自由市場及第二市場入門價380萬元及250萬元。
另一選擇可揀黃大仙慈愛苑，富誠地產林栢榮指，該屋苑集中第二市場放盤，目前兩房及三房入場叫價分別360萬元及600萬元，前者屬區內居屋上車入門之選。畀多少少可諗鄰近港鐵美孚站的居屋荔欣苑，美聯王俊康表示，屋苑自由市場及第二市場入場價分別為508萬元及455萬元。
美聯周永業稱，筲箕灣居屋東旭苑主攻實用面積650方呎的三房套房，惟補地價折扣率高，主要為第二市場放盤，最平叫價730萬元。
相比之下，同樣臨海而建的黃竹坑雅濤閣供應較「價細」的放盤。世紀21嘉聯林泰和表示，現時屋苑第二市場兩房及三房盤入場價分別為520萬元及700萬元；自由市場僅兩房戶有放盤，最平連租約叫價760萬元。
鳳德邨最平嗌88萬
其實公屋不乏平價貨，如生活便利的黃大仙公屋鳳德邨，第二市場最平的開放戶放盤，實用面積153方呎，叫價僅88萬元。