2017-11-02
經濟日報
私樓樓價指數9月份續升0.27%，連升18個月，累積升幅達25%，續創有紀錄以來最長升浪。
樓價指數連升18月 非常罕有
差餉物業估價署公布9月份私樓樓價指數，最新報340點，連續11個月創新高，較2015年10月上一個升浪高位306.1點高出11%。9月漲0.27%，惟上升動力轉弱。而自去年3月樓價見底後反彈，至今累積升18個月，屬於1993年有紀錄以來最長的升浪。
這可以說是非常罕有的情況，附圖是自1993年差餉物業估價署私樓價格指數的變化，可以這樣說，2009年是樓市一個重大變化，往後的日子，樓價指數多次出現超過10個月以上的持續上升，這是過去極為罕見的情況。
•96、97年樓市大升，印象中樓價持續攀高，但翻查資料，即使是當年大牛市的年份，樓價也不是「一條氣」上揚，96、97年最長連續上升期亦只有8個月，瘋炒的1997年，更是升跌升跌反覆突破的格局。
•過去另一個較長連升期亦沒有超過雙位數月份，主要是2003年7月樓市從谷底反彈至2004年，歷時亦只有9個月。
•樓市谷底後反覆向上，終於在2006年12月起進入超旺市，樓價首次出現長達16個月的升浪，但盛極而衰，2008年7至12月出現金融海嘯期的急跌，及後出現的量寬及超低息環境，亦改變了樓市生態，持續多月的升浪頻繁出現。
•2009年1月起，金融海嘯恐慌過後，樓市谷底反彈，即時出現連續16個月的樓價上升期，至2010年4月，拉平了金融海嘯前的紀錄。
•2012年2月至2013年12月又再連升13個月。
•2014年4月重啟升浪，至2015年2月合共連升11個月，值得留意的是，2015年3月樓價比照上月，出現單月橫行後又再上升至同年9月，如果樓價橫行亦視為升市一併計算，那段時期變成連升期，歷時長達18個月。
•最近的連升期一如上文所指，由2016年4月持續上升至今年9月，暫時錄得的是18個月連升，可以說是剛破了2014至2015年的紀錄，形勢上，下個月將繼續刷新紀錄。
升浪2因素 氾濫資金超低息
2009年後金融海嘯期，香港樓價已經錄得四次超過10個月的連升期，而且紀錄正不斷打破中，氾濫資金和超低利息是主要因素，還會長升長有嗎？超長升浪來自於上述兩個主要因素，有因有果，樓市調整只能等待這兩個因素的改變，下個月美國加息，拆息近日持續上升，銀行會改變H拆息按揭中，加多少厘的水平嗎？還是改變最優惠利率P按揭中，P減多少厘的水平？改變最優惠利率P？只調整現金回贈？
超低息環境是否一如所料開始緩慢轉變，務請關注。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論