2017-10-31
經濟日報
昨日提到如果由明年開始，綠置居每年供應4,800伙，甚至全面綠置居的情況，今日續談。
首個市區綠置居景泰苑的定價是94萬元至298萬元之間，如果翻查土地註冊處2017年記錄，1月至9月住宅登記，100萬元以下的成交共有200宗、100萬至少於200萬元的成交共有849宗、200萬至少於300萬元的成交共有2,099宗，換言之，300萬元以下的住宅交易共有3,148宗，平均每月350宗，推算全年十二個月計，300萬元以下成交只有4,200宗。
假設明年4,800伙的綠置居，定價與景泰苑相若（樓價有上升、但新項目位於新界），第二期綠置居開售量，足可以抵銷一年份的300萬元以下住宅的成交量，而且囊括一二手所有住宅。
其實中原地產早前一份報告，亦詳列了500萬元以下住宅單位的成交變化，唐榮認為是綠置居最有機會影響的私樓價位，報告指出，2017年首九個月價值500萬元或以下的一手私人住宅買賣合約登記錄1,662宗，總值66.31億元。
一二手細價盤交投 22年低
過去十年細價上車一手新盤交投大幅下降，由2007年的逾10,000萬宗水平，急跌至2017年全年估計約2,000宗左右，跌幅約八成。可見本港樓價持續上升，發展商推售的新盤定價進取所致。預料今年全年價值500萬元或以下的一手買賣將比2011年的2,305宗為低，創下1996年有記錄以來的22年歷史新低。
二手方面，2017年首九個月價值500萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記錄13,165宗，總值481.18億元。二手低價上車盤買賣走勢亦顯著向下，2010年錄逾9萬宗，近七年持續下跌，估計2017年全年約16,000宗左右，跌幅約八成。預料今年全年價值500萬元或以下的二手買賣將創22年歷史新低。
新界區是上車盤的主要集中地，而港九市區500萬元或以下的二手大型屋苑買賣近乎絕迹，部分市區的低價成交相信為舊樓買賣或家族轉讓等的特殊交易。
新界上車盤 恐首當其衝
如果根據這份報告，500萬元以下成交持續下滑，由於一手價位高企，即使細單位，不少一手都是500萬元起跳，反而二手2017年計仍有13,000多宗成交，明年下半年出現的綠置居，上車盤集中新界區，4,800伙綠置居又在新界區，相信今時準買家考慮的是低總價而非折扣率、日後較高補地價等等問題，純從價錢比較，綠置居推出，新界上車盤或首當其衝。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論