2017-10-28
明報
【明報專訊】運房局最新公布未來3至4年一手潛在私人住宅供應約為9.7萬伙，較6月底的9.8萬伙之歷史高位輕微回落，也是近4年來首次錄得跌幅，自然令樓巿好友相當雀躍。不過，同一時間反映二手樓價的中原城市領先指數卻按周下跌了0.46%，將上周錄得的0.43%升幅完全抹去兼跌凸。事實上，今年6月底該指數逾160點，最新報159.84點，即過去4個月指數不升反跌，與一些代理透過傳媒不斷發布巿場錄得新高成交，又或新盤定價不斷破頂的景象，明顯背馳！
固然，現在每逢發展商開售新盤，都見場面熱烘烘，但大家可知道，根據中原的統計，去年第四季發展商手上的私人住宅貨尾單位只有7165個，到今年第一季已增至7561個，第二季再增至9003個，及至最新統計更升至9629個，即是過去3個季度，私人住宅貨尾增加了2464個，逼近1萬個水平，3季增幅接近三成半（見圖1）！
雖然中原解釋主要是發展商增加了新盤造成，但也要思考，若發展商能鋪鋪一Q清袋，就算增加了供應，也不一定會增加貨尾，另外，發展商近期推盤絕不手軟，是否心急要出貨呢？
美10年債息升穿2.4厘 不利樓市
其實，發展商心急賣樓也是可以理解的，一是供應確實明顯增加，雖然最新公布私人住宅潛在供應按季跌了1000伙，但這個數字已連升了4年，因一次季節因素而唞唞氣，也應無阻其持續升勢，况且現水平仍是歷史第二高，二是美息又再上升，美國10年期債息近日已升穿2.4厘這個由「債王」格羅斯（Bill Gross）提出的警戒線水平，因為2.4厘乃是有關債息30年下降軌阻力所在，如後巿債息較長時間企於此水平以上，便技術上代表債巿大牛巿可能完結，亦即往後債息大趨勢改為向上，自然對樓巿不利。
事實上，雖然美國已先後多次加息，香港的最優惠利率（P）仍未跟加，但主導香港拆息按揭（H按）息口的1個月銀行拆息，最新報0.70214厘，較5月底時約0.35厘，升了足足一倍，如閣下是採用拆息按揭的話，每百萬元貸款額，每月已要多供百餘元，雖然近日拆息急飈或和新股閱文上巿抽緊銀根有關，但如閱文掛牌後美息續升，香港拆息未必會大幅回落。
美元轉強 預示未來1年港樓受壓
還有，美國債息向上，也會令美元呈強，近日美匯指數已升穿了頭肩底頸線（見圖2），也是另一種要小心的經濟信號，皆因根據統計，原來美匯指數的升跌變化，和1年至1年半後的香港樓價走勢往往相反（見圖3），如美元隨美息走強並持續較長時間，1年至1年半後的香港樓價，便可能面對較大壓力。
數年前港府為壓抑樓價而推出各式辣招，固然令到炒家接近絕迹，但也因短時間內轉售物業要付高昂成本，二手樓業主也放售意欲大減，令到住宅的轉手率急跌（見圖4），一般上車客更難買樓。
辣招令住宅轉手率大減 上車客難買樓
團結香港基金最近發表報告，倡議推行補貼置業計劃，將補價鎖定於入住當日的價值，建議政府可分4階段推行計劃，首先推行先導計劃，出售「補貼置業計劃」單位予綠置居、新落成居屋、首置上車盤的合資格住戶，若計劃受歡迎，可擴展至未來所有新落成的公營房屋。
報告續建議，政府日後可考慮容許現有居屋和租置屋業主按「補貼置業計劃」機制選擇是否補價；最後將計劃擴展至現存所有公屋單位。報告分析，現時資助房屋機制存在缺陷，業主無法追上與市價掛鈎的補價金額，令其難以離開公營房屋體系，換樓至私人市場；同時，公屋的建築和營運成本依賴公帑持續補貼，長遠對政府財政造成壓力，造成雙輸局面。
報告提出，若推行「補貼置業計劃」，以市值400萬元的單位為例，假設售價為100萬元，即補價最初已被鎖定為300萬元，不再隨樓價浮動。政府擔任按揭擔保人，業主可以從銀行取得最高95%按揭貸款，只需支付低至5萬元首期，便可購入單位；政府即時收到100萬元預繳款項，並收回單位的發展成本。
「補貼置業」如沒限期看好期權 穩贏不輸
朋友王弼作了個比喻，說團結香港基金提出的方案，猶如向香港巿民提供了無過效期的置業看好期權，只要付出期權金（未補地價的樓價，且可借95%），不會有到期要結算的憂慮，樓價跌了更不用行使，升了才以固定的行使價去補價，亦即只會贏不會輸，自然會受到歡迎！
[陸振球 樓市解碼]