2017-10-27
經濟日報
領展標售商場，結果引來一眾世界知名的基金及財團入標，反映環球市場資金多，正尋找投資機會，而地區商場回報率及穩健性更勝核心區，故引來如此多「高手」捧場。
涉145億 國際知名基金競投
個多月前，消息指領展將會大規模標售商場，規模之大是從未見過，涉資逾145億元以上，唐榮當時曾提出「領展又賣場街坊生意有亮點」，指出這些看似毫不起眼的商場，可以吸引很多財團留意。首階段招標剛在月中完結，結果是非常理想。
首先，據可靠消息指，是次入標數目達12組，表面上不是驚人數字，但別忘記，是次招標的物業多達17個商場，業主傾向由單一買家購入，涉及金額達145億元以上，絕非一般財團所能負擔，而最終獲得12組買家競投，絕不是小數目，據了解，半數買家將進入次輪競投，十一月中截標。
第二，是入標的買家身份，絕對可以用「星光熠熠」來形容。過往領展曾多次標售物業，競投買家數目亦不少，但主要是香港投資者，包括舖王波叔、林子峰、小巴大王馬亞木等熟口熟面的名字。
今次競投的買家，則走向國際化，據消息指，入標的財團多屬國際知名機構投資者，包括黑石集團、基滙資本、阿布扎比投資局、中信資本及KKR基金等，名字全部來頭不小。黑石集團是全球最大私募基金之一，而阿布扎比投資局則於全球主權基金排第二，其他基金亦是極具知名度，可見入標財團實力之高，是本港物業招標史上少見。
市場資金充裕 外資青睞本港
從招標反應，可以得出兩個結論：一是市場資金多，並對香港非住宅項目感興趣。近年環球量化寬鬆，令市場資金充裕，今年情況暫不變，最近跟一些規模較細的外資基金傾談，不約而同均表示很多歐美基金，今年也成功募集資金，而基金必須投資，才有穩定回報，並以亞洲為重心之一。
在眾多國家中，中國及香港均是資產增長理想的城市，而香港的優勢，是法制完善、資金進出自由，故容易吸引外資留意，除了上述世界知名基金外，相對較細基金的如安祖高頓、凱龍瑞、Silkroad等，今年積極在港投資中小型項目，反映在市場資金充裕下，外資對香港物業感興趣。
民生區穩定性 勝傳統零售區
另一現象是投資民生區的穩定性，比起傳統零售區更佳。對大型機構投資者來說，投資物業回報率不可太低，亦需有增值空間，才可發揮基金管理強項。以往投資多選擇本港商廈及商場，目前願意放售全幢核心區商廈業主不多，叫價亦非常高，基金傾向轉戰非核心區。
事實上，基金重視的回報率，於核心區與非核心區表現相差頗大，近年因自由行消費模式轉變，核心區舖租立即大跌，如上星期羅素街鐘錶店以180萬元續租，減租約38%，較高峰期租金跌一半，可見核心區舖租波動太大，同時間，核心區舖位業主因持貨力強，不會割價求售，因此對追求穩定投資的基金來說並不吸引。反而民生區商場，出租率理想，部分商場更在未翻新前已有4至5厘回報，只要稍作改動，回報率進一步提升，亦受外圍市況影響較低，在風險評估下，正合機構投資者歡迎，亦解釋為何領展商場招標，成功引來一班具名氣財團競投。據了解，除領展外，亦有老牌發展商現部署推售多個地區商場，足證這些穩健性較高的商舖，吸引力絕對不低。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論