2017-10-26
明報
【明報專訊】美國已開始縮表，美國10年期債息更升穿了「債王」格羅斯（Bill Gross）最近提及的2.4厘警戒線，對樓巿和地產股會造成什麼影響？星展唯高達（香港）研究部董事兼香港房地產業分析師丘卓文在今年3月初接受訪問時預測，新盤銷情料理想，建議買入本港地產龍頭股新地（0016），結果新地今年賣樓豐收，股價年初以來亦已勁升32.8%。丘卓文本周再次接受專訪時認為，即使息口睇升、供應增加，由於實際需求十分強勁，好淡因素互相抵消，預料未來一年樓價將趨於平穩，升幅或跌幅可能均不超過5%。作為比較，他相信地產股有更好的投資機會，尤其是恒地（0012），在未來半年可望為油塘工業地及多幅新界農地補地價發展住宅，相信將成為股價上升的催化劑。
今年3月初，市場對美國加息憂慮升溫，本港地產股股價亦曾出現調整，惟丘卓文當時接受訪問時分析，息口變化只有心理影響，地產股走勢主要還是看新盤銷情。由於他對新盤銷情樂觀，而且因為新地發展的住宅項目比較多元化，看好新地將賣樓豐收，因此給予新地「買入」評級，12個月目標價為123元。
結果，今年樓市氣氛向好，發展商亦積極賣樓，根據美聯數據，截至本月16日，一手私樓註冊量達1.48萬宗，涉及金額1894億元，已超越去年全年的1884億元，創歷史新高。行業大環境利向好，新地今年以來賣樓收入料迫近400億元，帶動股價大漲小回，昨日收報130.2元，年初至今累積升幅達32.8%。
新地屯門西貢補價項目 相當於兩年銷售面積
丘卓文本周再接受訪問，表示早前已經調高新地的目標價至144.7元。他稱，新地近月先後完成為屯門兆康第54區商住項目及西貢西沙路十四鄉大型住宅項目補地價，涉及650萬方呎住宅樓面，相等於集團約兩年的銷售面積，而且此一低價補充土地儲備的的方式料可持續，成為該股估值及股價上調的催化劑。
他表示：「今年上半年曾有不少內房以高價在投標中取得本港住宅土地，市場擔心此情况若成為常態，本港發展商將難以補充土地儲備，若沒有麵粉（土地）原材料，又怎樣可以生產麵包（住宅）呢？但新地透過補地價取得屯門及西貢住宅地皮，此舉除了可增加新地的每股資產淨值（NAV）外，更重要是可提升估值，令股價較每股NAV的折讓收窄。因為過去市場擔心發展項目不足，盈利將出現真空期，其股價與NAV的折讓便擴大；目前則是相反，由於可為非住宅項目補地價，不需要與同業競爭，是補充住宅土地儲備的好方法，所以公司的前景可以看高一線。」
料恒地油塘工業地 快達成補價
根據丘卓文的分析，新地為屯門兆康及西貢十四鄉兩大項目補地價後，目前手頭上的土地儲備已足夠未來六七年發展所需，屬於合適水平，他估計新地不會再急於為其他項目補地價，「通常發展商希望在市場周期底部時才大量為非住宅地補地價成為住宅地，但目前本港樓市明顯並非處於低位，我覺得新地應該會謀定而後動」。
另一方面，丘卓文相信，恒地在未來半年很可能為油塘工業地及多幅新界農地補地，以發展住宅項目，可望成為恒地股價上升的催化劑。恒地是目前該行在本港地產股中的首選，給予12個月目標價59元，「恒地如何轉換土地用途，預料是未來6個月的市場焦點，因為恒地在粉嶺、古洞、元朗南生圍有不少農地，亦是油塘灣工業地項目轉住宅的牽頭發展商」。
籲土地供應小組 研究調高新界地積比率
特首林鄭月娥早前接受電子傳媒訪問時表示，未來首置上車盤的其中一個土地來源，是已被發展商改劃、但地積比率偏低的新界土地，若增加地積比率，政府會在配套下工夫，「好過浪費這些土地」，形容這是「配合發展基建」。丘卓文認為，讓發展商為新界土地增加地積比率興建大型住宅項目，不一定局限在首置上車盤，亦可以用於普通住宅，「目前發展商持有的新界土地，若地積比率低於1倍，他們通常不急於發展，以免浪費土地。但假如有關地積比率可以大幅提高，例如由0.4倍提升至3倍，而且政府願意幫手改善區內基建，屆時該地皮的發展空間更大，可望締造雙贏局面」。
丘卓文續稱，政府如何投資基建，並且增加新界土地的地積地率，是十分複雜的問題，但實在是增加住宅供應的有效方法。因此，他建議港府早前成立的土地供應專責小組，可以就上述方案仔細研究。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]