突破10萬伙

運輸及房屋局將公布截至今年第三季的潛在一手私人住宅供應，由於上季供應量已達9.8萬伙，估計新數字有機會首次突破10萬伙水平，但是否代表私樓供應達到非常充裕的水平？ 貨尾量微升 發展商加快推盤 先看看第二季末數字，運輸及房屋局公布顯示，截至今年6月底，未來三至四年的潛在一手私人住宅供應量為98,000伙，其中包括已落成但仍未售出的單位8,000個，加上建築中的單位數目77,000個，減去建築中已預售的單位16,000個，再加已批出土地並可隨時動工的29,000個單位。如果以三至四年的供應期計算，即平均每年供應量達2.45萬至3.27萬伙。 本周五公布的第三季末數字，相信有極大可能推高至10萬伙水平，像中原昨日一份報告統計2017年第三季選取231個新盤統計，單位總數84,245個，登記售出74,613個，貨尾9,629個，貨尾量按季增加626個。 貨尾量輕微增加，因為推盤量明顯增加。新盤單位總數按季增加4,622個，而登記售出單位亦跟隨其後，按季增加3,996個。即銷量仍然跟隨推盤上升，未有明顯脫節或滯銷。隨着私樓供應增加，第四季發展商仍然加快推盤，預期貨尾量會輕微上升，增加約500個，達到1萬個的水平。貨尾上升，意味現樓和樓花貨尾均有機會累積一定數量。 私樓供應仍不足 遏制二手市場 但一手潛在供應繼續上升是否代表新盤充裕呢？團結香港基金會近期一份報告則分析歷年數據，顯示私樓供應仍未回復至可觀水平。 報告提到1998至2003年間，樓價大幅下滑。當時的新增私人住宅單位供應（以相應年份私人住宅單位總存量的百分比表示）從未低於2.3%，平均為2.8%。 而過去十年（2007至2016年）的數字為1.0%，兩者形成鮮明對比（見附圖）。就實際數目而論，1998至2003年期間，每年平均有28,000個新的私人住宅單位落成，較目前的供應目標（18,000個單位）高出56%，遑論過去十年每年平均只有11,000個單位落成。 因此，盡管預測政府未來幾年將達成甚至超出其私人住宅供應目標，但在2016至2020年的五年間，平均新增供應佔總存量的百分比仍略低於1.6%，接近截至2016年的20年長期平均水平（1.7%）。如將2020年為止的十年計算在內，相應的平均水平便更低（1.2%）。 報告指出，近年新增房屋供應僅佔總存量的1%，遠低於2000年代初的2.8%。新增房屋供應不足，加上各項需求管理措施，住宅交易由一手市場主導，意味着二手市場不合比例地（甚至不合理地）受到遏制。這可能對買家造成影響，因為一手市場的資訊透明度低於二手市場，令賣家有更高的定價能力。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論