不得不留意的房屋數據

香港房屋問題千頭萬緒，昨日團結香港基金發表報告，有關房屋部分有多個矚目的數字，值得留意。 特首林鄭月娥計劃推首次置業上車盤，據唐榮了解當中有兩個構想，一是價格上與市價脫鈎，二是讓購買的業主在資產增值上得益。 定價成本掛鈎 鎖定補地價金額 這兩點與基金會提出的補貼置業計劃兩個要點相若：一是定價與建築成本掛鈎、另一是補地價金額鎖定在入伙時的水平，樓價升時可盡享升值、樓價跌時更有調減補價等誘因。不管造勢還是乘勢，似乎都傾向資助置業主導的方向。 60,000伙：其中一點要留意的是，該會建議政府將未來公私營房屋目標比例由60：40調整為70：30。 因此，在不影響私人房屋供應的前提下（即每年18,000個單位），以「補貼置業計劃」方式出售的公營房屋供應目標將從現時的每年28,000個增加至42,000個。換句話說，年度房屋供應總目標會由現時的46,000個單位提升至60,000個單位。十年建屋目標自然由46萬伙增至60萬伙。 即使建屋目標不像該會所提增加，原來資助出售房屋每年只有8,000伙居屋（2萬伙出租公屋），若朝基金會建議的全面轉向出售，資助出售房屋每年將急增至28,000伙的水平。 8,000元：報告引述的資料顯示，根據2016年房屋委員會（房委會）的房屋統計數字顯示，港島九龍及新界私人住宅每月平均租金每平方呎分別為35、27.7及21.1元，而三個地區的公屋單位分別為4.7、4.7及4.6元。鑑於公屋單位的中位數為361平方呎，房委會分別為香港、九龍及新界的公屋單位，每月資助10,800元、7,900元及7,600元。按三個地區的公屋單位數量加權，房委會平均每個公屋單位每月補貼8,000港元。 而房委會發布的平均每個公屋租金為1,880元，房委會有逾76萬個公屋，平均每月收回14億元租金，卻要補貼61億元。 居屋補貼公屋 料難應付成本 100萬元：出售居屋所得以補貼公屋是房委會過去的營運模式，但基金會指出，根據房委會估算，在2016/17財政年度，一個居屋單位的平均售價約200萬元。考慮到其建築成本，每個單位的盈餘約100萬元，足以補貼大概兩個公屋單位的建築成本。但公屋單位的建築成本卻預計將由60萬元暴升近一倍至110萬元。這意味着上述出售新建居屋所得的一百萬港元盈餘，將只能興建一個公屋單位。然而，根據政府的長遠房屋策略，在未來10年，公屋及居屋供應比例約2：1。因此，有關財務模式將無法再像以往般應付公屋建築成本。 2.9元：一個新建公屋單位的平均營運開支從2009年的每平方呎5.4元上升至2017年的每平方呎8.6元，升幅達60%。然而，在這8年間，新建單位的平均租金收入只由每平方呎5.2元上升至5.8元，升幅僅10%。在2017年，房委會每個新建單位的營運赤字達每平方呎2.9元。 這些數字，都是未來不得不面對的局面！ 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論