如果置業為主導

施政報告既推出首置上車盤，又恒常化「綠置居」、「白居二」，總括而言是貫徹特首「置業為主導」的施政理念。這個理念、路線圖最盡可以去到幾盡，不妨一同狂想一下。 首先先了解現時香港的房屋組成結構，根據房委會的資料顯示，在2016年全港公私營的「永久性房屋」合共有274.5萬間，當中私樓佔153.7萬間，而居屋為主的資助房屋則有40萬間，理論上這193.7萬個單位可以透過二手市場，或者居屋第二市場流轉買賣，屬於私人或者半私人業權，而餘下80.8萬間公屋則是政府直接控制，佔整個市場29%。 在最新2016年的長遠房策的藍圖裏面，10年供應46萬伙，當時未有「港人首置上車盤」（簡稱首置盤）的規劃，而綠置居亦只屬先導計劃，按照出租公屋、居屋及私樓預計10年分別供應20萬、8萬以及18萬伙的目標。 倘照原有長策 私樓佔比減 假如上述供應能夠全部到位，去到2026年的時候（不計算拆卸），私樓總量增加至171.7萬伙，佔整體房屋總量（320.5萬伙）比例卻下降至53.6%，而居屋總數增加至48萬伙，比例輕微上升至近15%，最明顯增長是出租公屋數目將會超過100萬伙，佔整體房屋總量比例上升至31%。 亦即是根據原有長策規劃分配，長遠下去出租公屋比例會一直上升，房委會扮演全港最大業主的角色會更加明顯，亦可以想像長遠在營運維修公屋的負擔會日漸加重，而居屋及私樓實際數目雖然有所增加，但合計起來佔市場比例卻是下跌。 不過，如果按照特首林鄭月娥今次施政報告以置業為主導的房策規劃，如果未來10年，綠置居每年都能夠維持約4,000伙的供應，10年就是4萬伙，綠置居的比例愈高，加上首置盤如果每年1,000伙，10年就是1萬伙，加上8萬居屋、18萬的私樓，10年下來可以「置業」的新供應就多達31萬伙，較同期出租公屋（16萬伙）多近1倍。 如果按照上述的情景推算，去到2026年的時候，出租公屋將增加至96.8萬伙，佔房屋總量比例（321.5萬伙）大約維持在3成左右水平，增長速度低於現時長策的藍圖，而概括由首置盤、居屋、綠置居3種資助房屋比例合共提升至16.5%，連同私樓（53%），佔整個房屋市場7成左右。 問題是綠置居的比例可以去到幾高？最盡假如所有新建公屋都以綠置居形式出售，10年間總數20萬伙公屋都作綠置居用途，亦即是10年後出租公屋的單位總數不會增加，僅維持在80.8萬伙，佔整體房屋比例則會下降至25%，按照這個增長速度再持續多10年，亦即是2036年後，公屋佔整體房屋比例更會跌至22%。 總括來說，綠置居的比例愈高，出租公屋的比例就會相對下降，比例去到某個水平，長遠將會影響政府出租公屋在市場所佔的位置。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論