特首林鄭月娥發表施政報告後，一二手樓交投活躍，樓價仍然高企，反映市場消化了新房策短線對樓市影響不大，紛紛入市。惟買家入市前需衡量風險，特別是面對近期流行的高成數按揭，以免大失預算。
計錯數終撻訂 恐淪為銀主盤
施政報告上周出台後，一手盤銷情暢旺，有新盤創出將軍澳樓價逾2,000萬元紀錄，令發展商推盤開價更進取。
至於二手樓方面，昨公布的中原城市領先指數為160.57，按周升0.43%，都反映早前觀望施政報告的準買家，正在釋放積聚的購買力，底因有二。
首先，施政報告既沒有推樓市新辣招，而新房策又聚焦公營房屋，以出售為主導，只是將現有興建中的4,800個公屋改作綠置居，明年底推售，至於針對中產的首置上車盤細節尚待敲定。在沒有新房屋供應，政府10年建屋計劃尚欠4.4萬個單位的土地下，準買家擔心愈遲買遲貴。
其次，發展商繼續推出多種高成數按揭優惠計劃，吸引首期資金不足人士，可毋須進行壓力測試或入息審查而輕易上車。
高成數按揭看似吸引，但箇中風險大，早前有多名買家選用此法，結果出現撻訂潮，亦有淪為銀主盤的個案。箇中原因可能是有買家輕率以為只需付1成首期就可上車，而沒仔細考慮供款能力，及全期利息支出較多的問題。
息口較銀行高 優惠完轉按難
以發展商最新推出的5年優惠計劃為例，首3年息率是P減2厘（即3厘），比銀行實際按息H+1.4厘（即2厘）為高，第4至5年息率為P減1厘（即4厘），第6年起是P+1厘（即6厘）。選用此計劃，息口較銀行標準按揭高，消委會早前亦曾指出，全期總支出可能比在銀行做按揭多50%。一旦優惠完結，用家若找銀行轉按，因無法通過壓測，除非補回兩至三成首期差額，否則難以轉按。
更重要是，息口趨升勢所難免。雖然美國近兩年共加了4次息，本港銀行因水浸而沒跟加，但隨着美儲局本月開始縮表，年底再加息1次，明年或再加3次息，徘徊在港的熱錢因港美息差拉闊而可能撤走，屆時港息難免要上調。一旦港息追加起來，供樓支出將會大增，隨時令用家吃不消。
所以，買家入市前必須量力而為，以免因一時衝動入市，最後蒙受損失。
欄名: 社評