2017-10-20
經濟日報
施政報告過後，新盤市場持續熱鬧，加上在業主惜售環境下，整體二手市場維持旺價不旺市的格局，個別屋苑呎價繼續屢創新高，連帶部分公屋的呎價亦突破一萬元的高位，難道公屋呎價過萬，亦已成為樓市新常態。
樓市持續旺價不旺市，究竟是如何形成，或者我們可以從今年諾貝爾經濟學獎的得主塞勒（Richard Thaler），其學術研究的經濟現象作解釋，正如今屆諾貝爾獎評審委員會的聲明所說，塞勒的行為經濟學（Behavioral Economics/ Behavioral Finance），貢獻在於在分析人們的經濟行為與心理活動之間架起了橋樑，使經濟分析變得更符合人性，他的研究拓展了行為經濟學的研究範圍，不僅對每個人有幫助，對整個經濟市場的研究和決策也很有幫助。
買家賣家 重視避免損失
作為行為經濟學之父的塞勒，其研究充其量只是微觀經濟學的一個分支，綜觀本地多間大學的經濟學系的課程，行為經濟學亦只是其中一個選修科目而已。行為經濟學之所以別樹一格，皆因他顛覆傳統經濟學的假設，其學說亦相當實用性，對於解釋社會上的一些經濟現象有幫助。
持有物業 更重物業價值
傳統理論認為人們取得的物品願付出的價格，和失去這物品而要求的補償，兩者的價格應沒差異，即不論身為買家或賣家，對同一件物品的估值都一樣。套用在樓市身上，業主願意按市價出售單位，而買家亦傾向按市價購入單位，不過塞勒早於1980年已提出稟賦效應（endowment effect），證明現實上人往往是避免損失，人們在擁有某種東西時，會比他們在未擁有之前，更看重這件物品的價值。
相信大家亦明白，隨着過去樓價持續上升，擁有物業亦成為不少業主資產增值的一大方法，按稟賦效應業主會傾向避免損失，亦將自己的單位以高於市價放售，除非急於套現才會願意割價求售。特別是對於業主來說，其持有的房屋往往是屬於他擁有最重要的資產，加上大多屬於自住，因而會更加看重的其持有的單位而不願割價求售。
總括而言，在現時低息環境下，持有單位的成本相對較低，再加上稟賦效應說明在現時環境下，業主更傾向惜售，整體樓市自然是只旺價而不旺市。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點