2017-10-20
經濟日報
筆者在年初發表了「龍市理論」，因為市場日益以中國資金為主導，形成了新常態，過去歐美的泡沫式經濟已因中國的宏調式秩序，令牛熊理論市已再不合用。
所以，我將中國宏調的特色「讓市場釋放能量去活動」及「去除泡沫鞏固期」，分為「龍市一期」及「龍市二期」兩個階段。
我將新經濟模式圖表技術分析化，目的是希望清楚掌握入市的尺寸和階段，這是重要的。09年到現在市場起碼有4次的入市良機，其實都是「龍市二期」（去除泡沫鞏固期），但是因為很多人對新常態不了解，因此才錯過了入市機會。
應準備樓價隨時上升
在今年6月中，我發表了龍市二期已經開始了，我們當時認為在4月下旬市場已經進入了龍市二期，最主要的原因是上半年的樓價急升和政府亦出了逆周期措施（香港金融管理局提升銀行風險管理和抗震能力，包括提高「風險權重」及收緊按揭）。於是樓市出現了鞏固期，在我們宣布龍二開始之後，樓價曾出現了短暫的調整，各區曾出現0.4%至6%的減價成交。到了今日，這個鞏固期已經鞏固了5個月，而以祥益指數為本，我們已經有3次的鞏固向上點出現（7月13日、8月17日、10月12日）。
更加重要就是租金已由9月前的打橫開始上升，而二手放盤量亦由9月前的微微增加開始出現下調，我認為龍市二期的下調階段其實已經過去，未來出現應該有兩種可能：第一就是市道仍然牛皮打橫，令到龍二的尾聲繼續拖長。第二就是市場繼續拖長，慢性上升拾級而上。如果這種發展的話，即是說龍市一期（讓市場釋放能量去活動）其實現在已經開始，礙於責任上，我們應該有清晰的數據趨勢事實發生了之後，才宣布龍市一期的開始；但是若用評估的角度去看，樓價下跌機會和風險大減，我們應該準備樓價上升隨時來臨，希望以上可以給各位參考。
撰文:
汪敦敬 祥益地產總裁
欄名: 專家論市