商廈投資 第四季焦點在……

商廈呎價低水多年，今年明顯「大反擊」，呎價屢破頂，隨着美利道地皮天價成交，配合商廈出租率高，加上資金充裕，第四季寫字樓仍成為非住宅投資的主題。 工商物業投資市場上，首9個月甲廈表現可謂一枝獨秀，多幢物業創新指標，而近來最轟動的，是上市公司宣布以7.38億元，沽出中環中心79樓全層。按物業全層面積約13,213平方呎計，平均呎價為55,854元，打破今年初皇后大道中9號呎價39,800元紀錄，成為甲廈新指標，並屬首宗甲廈呎價穿5萬元。翻查資料，該層單位去年才以約5億元成交，一年後物業升48%，反映一年內甲廈呎價急升。 美利道地王刺激 呎價大反擊 商廈今年成投資焦點，是集合多個因素，從投資價值上，商廈的確是低水多年，住宅因供應不足而需求大令樓價持續向上，而商舖及工廈，分別受惠於自由行旅客消費，以及活化政策等帶動，價格數年前向上。眾多物業中，唯獨商廈多年來一直缺乏利好因素，數幢指標商廈呎價徘徊在2萬元多年，呈現低水。在投資市場上，低水物業總是會吸引資金流入。 其次，商廈空置率低，令租金持續向上。據仲量聯行數據顯示，現時全港商廈空置率僅約5.1%，而核心區中環空置率，更低至2.1%，為各區最低空置率，數字反映中區主要甲廈幾近沒有交吉單位。出租率高，業主自然叫價較高，租金向上，為投資甲廈造就有利條件。 當然，商廈在短短數月內呎價爆升，美利道地皮高價成交始終是主因。恒地以每呎5萬元投得地皮，盡破甲廈所有樓面地價紀錄，令甲廈業主紛紛反價。事實上，最初沒有太多人預計美利道地皮價可達5萬元，成交一出後，傳統可供買賣的商廈自然受注視，而可供買賣的物業，不外乎信德中心、力寶中心、遠東金融中心及美國銀行中心等，撇除用家持有自用單位，放售的單位實在不算多，資金轉捧商廈下，令甲廈在短短數月急升。 分層商廈看好 全幢視乎國策 在商廈買賣上，分層商廈是較值得看好，單計美利道地皮成交後，金鐘力寶中心、上環信德中心等，先後創出呎價新指標，而香港興業以7.5億元，沽出信德中心全層，呎價3萬元創新高外，金額亦創下分層紀錄，可見投資氣氛轉熾熱。近一個月，商廈投資氣氛由港島蔓延至九龍，如尖東永安廣場，上月呎價創下2.8萬元，成為九龍商廈新高。比起全幢商廈，分層商廈及散單位涉及銀碼始終較低，回報率普遍3厘以上，相信成第四季投資焦點。 反觀全幢商廈買賣方面，則要視乎國策。最近市場錄得商廈巨額買賣，會德豐以90億元，沽出觀塘8 Bay East全幢商廈樓花予內房綠景中國，成為九龍區歷來最貴商廈，亦是今年最大手成交。 但單計宗數，今年全幢買賣數量不及2015至2016年（未計算中環中心最終是否以402億元易手），當時灣仔、紅磡等4幢商廈，分別獲光大、恒大、中國人壽及祥祺4間中資機構購入，涉資逾300億元，成一時佳話。不難發現，今年中資購全幢商廈個案大幅減少，或多或少與內地資金管制有關。 6月份，市值300億元的銅鑼灣怡東酒店招標，上月最終流標收回，以該物業的位置、全海景寫字樓、加上大廈命名權，基本條件全合中資心水，據知情人士指，是次招標乏中資競投，多少反映資金管制令中資行事低調，除非國策短期內有變，相信中資大額購全幢商廈個案不及往年旺場。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論