2017-10-19
明報
【明報專訊】前「和黃大班」馬世民（Simon Murray）是李嘉誠昔日的左右手，他在1993年離開和黃後一直活躍於投資界，而且亦是物業投資高手，擅於掌握入市時機，例如他在去年4月接受專訪時已指出，「用家若負擔得起可以買樓」，成功測中過去一年半樓價飈逾兩成的升浪。不過，馬世民近日再次接受訪問，對本港樓市看法已轉趨審慎，他擔心日後港息有可能跟隨美息加至近20厘，而且本港在未來20年能否繼續保持樞紐城市（gateway city）的地位亦屬未知之數，他認為港樓目前並非吸引的投資工具。
馬世民在《Money Monday》第44期（去年4月18日出版）封面故事專訪中指出，「本港樓價過去30至50年長期看升，當40年前你以數萬元買個單位，目前你已擁有數百萬元的資產。所以對一般人來說，只要負擔得起，隨時可買樓……而目前息率較低，供樓成本並不高」。結果過去一年半本港經濟谷底回升，而在市場資金充裕下，息率則繼續維持在低位，反映二手樓價的中原城市指數期內勁升23.1%。
記者近日再訪問馬世民，以他上次成功測市來打開話匣子，他不改大班本色，半開玩笑反問記者：「你有去（買樓）嗎？（Have you done that？）」記者如實說沒有，未及解釋原因，馬世民已轉到另一話題。但事實的確是，看到投資機會遠不及坐言起行以真金白銀在市場上賺到錢重要。
「原始人亦要有瓦遮頭」 長線可入市
當然，讀者應更關心馬世民對港樓後市的看法，他就此回應說，假如有人視港為家，打算在本港長期工作及生活，並且投資年期長達20年，目前買樓自住未嘗不可，「即使在原始人時代，也講求有瓦遮頭，他們會先覓地興建居所，跟着才四出找食物，再下一步才是尋求其他發展」。他又說，自己來港工作近50年，甚少見有港樓用家持貨逾20年仍要輸錢的個案，故港人現若有自住需求又有長揸能力，買樓亦可取。
來港近50年 持貨20年仍輸錢少見
不過，馬世民強調，對於投資者來說，港樓是否值得投資，主要視乎本港能否保持樞紐城市的地位，他分析全球樞紐城市的發展，提出精闢的見解，「目前全球主要樞紐城市多數也是國際金融中心，商業活動頻繁，由於瞬息萬變，所以機會處處。回顧歷史，埃及開羅及意大利羅馬也曾經是樞紐城市，但現已今非昔比。目前紐約是樞紐城市，即使華盛頓是美國首都，也不是樞紐城市；倫敦、香港也是樞紐城市；但最重要的是向前望，看看哪些城市將成為樞紐城市，很多人都說上海在未來20年會成為樞紐城市，至於本港，我相信5年後仍然是，但要準確預測20年的情况便不容易了」。
港息倘隨美息急升 衝擊或超1980年代
此外，馬世民分析，美國通脹可能飈升，引領美息大舉上揚，亦是他對港樓後市審慎的重要原因，「假如息率繼續這樣低，的確很多人都可以負擔按揭供款，我甚至認為目前在高位仍去買樓的人，是在投機息率會繼續維持在低位；但在我過去50年的投資經驗中，不乏息率高達10厘以上的情况：例如在1972年至1973年期間，國際油價在短短一個星期內由每桶3美元勁升3倍至12美元，帶動美國通脹飛升，息口急漲；而1980年至1981年期間，美國通脹率曾高達20%，故美息也飈升至近19厘（見圖）」。他又說，港府於1983年起實施聯繫匯率制度，故日後美息倘再次飛升，港息亦要跟隨美息急上，屆時衝擊應該較上世紀70、80年代更大。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]