2017-10-16
經濟日報
特首林鄭月娥決定把綠置居恒常化，每年均有綠置居推售；增量化，明年底推一整個火炭屋苑共4,800伙，未來供應情況如何？
施政報告前，唐榮撰文分析，「首個綠置居已售出，有何檢討及發現？能回收多少公屋單位？理論上，更詳盡的綠置居推出計劃可以在施政報告中宣布。2017/18至2021/22年的公營房屋5年建屋量，合計有73,300伙公屋，假設當中1成轉作綠置居，將可額外增加7,330伙置業機會，兩成是14,660伙。此外，可一如新居屋的方式，在林鄭任期較後年份，把遠期落成公屋，轉移至以綠置居樓花模式出售，也是一個增加置業機會的方法。」
上車機會增 或影響私樓客源
結果公布，綠置居推出的數量遠超預期，附表是未來5個財政年度的公屋落成量，房委會資助房屋小組主席黃遠輝日前表示，若每年推出相若公屋單位數目轉作綠置居是可接受。換言之，若由2018/19年度起計算，每年可以推4,800伙綠置居，4年便是19,200伙。如果明年火炭綠置居反應熱烈，又進一步證實如第一個綠置居景泰苑可回收逾9成的公屋再編配，特區政府「把心一橫」，把出租公屋全面改為綠置居，除了2018/19年度4,800伙，往後年份落成的公屋全數撥作綠置居，數量將激增至4年44,200伙供應。
公屋居民是私樓中小型單位的潛在買家應該沒爭議，那驟增的綠置居上車機會，或多或少將影響私樓上車盤的客源。
翻看2016年底推出的首個綠置居新蒲崗景泰苑，提供857個單位，實用面積由約192至約494平方呎不等，平均售價每平方呎實用面積為5,658元，以市價6折定價。單位售價由940,000至2,980,000元。房委會共收到1.6萬多份申請表格，超額逾17倍，全數售罄，日前資料披露829個業主是公屋戶，佔了9成5。釋放出來的單位分布在彩虹邨、彩德邨和華富邨等，可供輪候冊的人上樓。
綠置居在價位上無可否認或多或少與私樓重疊，如果翻查土地註冊處資料，附表最新今年9月的住宅成交數量，包括一二手交易，如果依上文景泰苑的定價作為界線，300萬元以下的住宅成交只有363宗，佔整體住宅成交宗數只有約6%。不過，如果擴闊至500萬元以下視為上車盤，交易宗數共有1,954宗，佔整體住宅交易量上升至34%的水平。
1年4,800伙綠置居並非小數目，唐榮相信，或多或少拉走一些購買力，而且計劃恒常化，每年均有大量「抽獎」機會，更吸引銀彈有限的準買家，留在資助出售房屋市場碰運氣。
撰文: 唐榮
欄名: 專家樓論