2017-10-14
明報
【明報專訊】特首林鄭月娥周四公布了她的首份施政報告，有人認為報告有關房屋政策部分屬雷聲大雨點小。不過，中原剛公布的樓價指數見8周新低，美銀美林的報告也指出，早在今年5月起樓價指數的升勢已不斷放緩，及至9月更已出現按月跌幅（見圖1），反映樓巿似已見疲態，隨時是強弩之末。
美銀美林的研究也顯示，雖然香港失業率低有利穩定樓巿（見圖2），但也要留意原來香港的住宅樓價年度變化率和香港實質利率（3個月銀行拆息減去通脹率得出）走勢關係密切（見圖3），自2008年後香港實質利率長期處於負水平，成為推升樓價的重要動力，但現在香港實質利率已回升至近零水平，一旦由負變為長期正利率，便要小心對樓巿的影響。
小心香港重現正實質利率
要知道，美國已先後多次加息而香港未有跟隨，若稍後美國繼續加息，在聯繫匯率下香港跟加的壓力便愈來愈大，昨天其實是一個一般香港巿民可能都忽略了的日子，就是美國聯儲局首度開始「縮表」，縮表可以看成是收水的代名詞，近年全球資產價格暴漲，股樓不斷升值，最大原因便是全球各國為應付金融海嘯後對經濟造成衝擊而紛紛採用貨幣量化寬鬆，變相大印銀紙和壓低息率，以致不少地區甚至出現實質負利率，人們為怕銀紙購買力貶值大手購入資產，甚至借低息進行槓桿投資。
美國開始縮表，上述遊戲開始改變規則，而「巧合」的是，歐洲央行行長德拉吉早於上月初明言，將於本月26日舉行的議息會議將決定是否退市，彭博社昨早再引述消息人士報道，歐洲央行計劃明年起把現有買債規模削半，雖然整個QE計劃將延長最少9個月。如彭博社的報道屬實，則明年起又一央行會進行收水，如過往大家覺得樓巿得益於各國央行放水，則當遊戲調轉頭玩的時候，便應小心一點，至少也是時候減少槓桿操作。
從來，由個人以至整個經濟層面，出現危機都是因過度槓桿造成，野村證券便發布研究報告指出，由該行所制訂的的風險預警系統顯示，香港在60個早期預警信號中，其中52個已亮起紅燈，比1997年亞洲金融危機時更多，在全球32個經濟體當中，香港爆發金融危機的風險最高。同時，中國則亮起40個紅燈，排第二。
野村的風險預警系統乃是以1990年代初以來的數據，發展出5項指標，若指標超過某個預設門檻，便發出未來12季發生有發生金融危機風險的信號，有關早期預警指標，曾可靠預警三分之二於上世紀1990年代30個國家或地區出現的50次金融危機。這5項指標分別為：實際房價及實際的股價、企業和家庭信貸佔GDP比重、企業和家庭的償債比率、實質有效匯率，而最新發布的報告追蹤了截至今年第一季的12個季度各地區的亮燈情况，由於共有5項指標，每個國家或經濟體總共最多可亮起60盞信號燈，屬最嚴重情况。
倘美加快加息 港債務問題惡化
野村將香港列為爆發金融危機最高危地區，主原是香港實際有效匯率、企業及家庭償債比率都遠高於平均水平，而且由於港元與美元掛鈎，問題未來很可能隨美國加息加快而惡化。
文首說有人評論施政報告的房策部分為雷聲大雨點小。其實，香港樓價高企的兩大原因，一是低息，二是供應缺乏，除了之前提及美國已開始縮表而預料歐洲明年也會收水，香港息口遲早也會跟升，香港樓宇的供應量也已走出低谷（見圖4），林鄭只要保持現時土地和房屋的供應速度，相信樓價要再急升也不容易，那林太又何需要在施政報告做大動作？
首置盤太少 中籤率五十分之一
至於很多人對特首林鄭月娥首份施政報告提及的首置上車盤首個項目只有1000伙，且要到2021年才可推出感到失望，認為數量太少，且時間太久，如要靠有關計劃上車，不知要等到何年何月才可抽到，且要符合個人及家庭收入的限制，估計全港只有5萬多個家庭有資格申請。
說真的，如果個人收入達2.5萬至3.4萬元，家庭收入達5.2萬至6.8萬元，又認為2021年前樓價仍壓不低的話，不如退而求其次的先去私人巿場買較細或較舊的單位好過，如果覺得樓巿可穩定甚至會下調，也又未必要政府幫手，至少在2021年前還有多4年時間儲首期。
况且到時推出首個首置盤，如合資格申請的家庭都去申請，中籤機會率只有約五十分之一，如果往後50年政府都只推出1000個有關單位，就算其他「參數」不變，若單靠首盤來解決有關家庭的置業問題，豈不是要50年才可完全滿足有關的上車需求？
[陸振球 樓市解碼]