2017-10-13
明報
【明報專訊】52年前，新加坡獨立建國，一開始，時任總理李光耀就推出組屋政策，組屋以買賣為主，新加坡以低於成本價出售組屋給新加坡公民，因而今日新加坡幾乎全民是業主。人人擁有自住的房屋，其中85%是組屋。很明顯地，香港新任特首林鄭月娥的房屋政策也會是以鼓勵置業為主導，這與過去5年前特首梁振英的需求管理，打壓需求形成一個強烈的對比，這是政策上的大改變嗎？
實際上不是，這是政策發展的過程。梁振英年代，市場上所能供應的樓盤是對上一任特首曾蔭權年代提供的土地。曾蔭權是在樓價大跌的背景之下上台的，因此土地供應從緊，導致梁振英時代房屋供應緊張。房屋供應緊張不是一兩年可以解決的，需求管理就出現了，以致梁振英年代土地供應增加。因此，林鄭月娥任內房屋供應也會增加，政策就由遏抑買樓變成鼓勵置業。
地產商大量農地轉住宅地
土地供應除了政府之外，地產商手上農地、工廈、市區舊樓等，都可以變成住宅用地。恰巧得很，今年地產商很努力地配合林鄭月娥鼓勵置業的新政策，不久前《明報》報道指，今年地產商通過補地價將手上的農地轉成住宅用地的數量非常驚人，達886萬平方呎的住宅樓面面積。過去5年，即使2012至2016年，地產商通過補地價轉換農地為住宅用地的總樓面面積只有224萬平方呎，今年一年住宅用地大量的增加了。難怪政府與港鐵（0066）決定減少供應，以免供應過多，導致數年後樓價暴跌。無論如何，大家一定要明白，土地供應是大大的增加了，以你想不到的速度增加。
林鄭月娥發明的「港人首置上車盤」用的是政府土地，與一般的土地招標無異，因此，供應並沒有增加，只是減少了私樓供應，即為有價格優惠的「港人首置上車盤」讓部分符合資格的人可以以優惠價買房屋。
未來應效法新加坡 逐漸減辣
要鼓勵置業，就得維持樓價平穩而不是推倒樓價，當人人置業之後，如果樓價大跌，那是痛苦的，2003年豈不就是有很多人因樓價大跌而苦不堪言？這也是為什麼政府、港鐵決定收回部分已經準備推出市場的土地而不招標，估計林鄭月娥會設法在地產商主動補地價，提供住宅用地及政府的土地招標過程中取得平衡。
當土地供應逐漸增加之後，過去5年用來打壓需求的辣招是應該減少的，新加坡政府就已經開始減辣，原因是新加坡的土地供應增加了，樓價下跌了，再跌下去就會影響整體經濟。
本港「綠置居」與「白居二」恒常化也是鼓勵置業的有效方法；鼓勵基層置業，「綠置居」的對象當然是已經富起來的公屋居民。
大學教授
[曾淵滄 滄海明珠]