2017-10-12
經濟日報
昨日施政報告，房屋仍是最受關注的部分，特首林鄭月娥房策定調以「置業」為主，私樓供應外，資助房屋由出租走向出售，對私人住宅市場帶來怎樣的影響？
首7月私樓動工量 34%納米樓
根據屋宇署資料顯示，今年首7個月私樓動工量錄得1.34萬伙，當中實用樓面面積少於431平方呎的細單位，就錄得11,244伙，佔整體比例達84%，值得留意的是，當中有34%是近年大行其道的納米樓供應，以實用面積少於215平方呎單位計算，共有3,844伙動工，意味一、兩年內有不少細單位以樓花形式推出。
據運輸及房屋局早前公布數據，截至今年6月底，未來三至四年的潛在一手私樓供應量有9.8萬伙，其中中小型單位佔整體約74%（7.19萬伙）依照林鄭房策，將在「長遠房屋策略」的基礎上增加供應，可以預見私樓每年1.8萬伙的供應將持續，甚至有機會進一步推高。如果當中維持75%屬中小型單位，每年將有約1.35萬伙中小型單位。
資助出售房屋 林鄭房策重點
其實資助出售房屋部分才是林鄭房策重點，由過去主力提供出租公屋，轉型向更多資助出售房屋，這類房屋毫無疑問多偏向供應細單位，當中包括：
港人首置上車盤：還在「研發」階段，2018年底出售首幅安達臣道地皮，提供1,000伙，估計最快亦要2019年底才能出售遠期樓花，假設計劃落實及持續，每年新增1,000伙供應。
新居屋：2017/18年至21/22年的5個年度，房委會將興建資助出售單位2.34萬個，自明年起，每年維持有5,000伙以上的新居屋供應。
綠置居：代表資助房屋由出租轉出售的方向，林鄭指出，未來的新建公營房屋，更多的綠置居將取代出租公屋並恆常化，公布更多以綠置居出售的項目，在2018年年底把位於沙田火炭的4,000多個新公屋單位，轉為綠置居單位出售。有了先例，往後每年綠置居供應有可能從4,000伙起跳。
細樓邁供應大潮 料價格添壓
當然，私樓與資助出售房屋可以說是不同市場，但單位類型，如普遍是一兩房設計、樓價500萬元以下、客源像過去白居二申請者就有不少徘徊在私樓與居屋第二市場之間，或多或少有所重疊，而私樓本身，中小型單位亦步入供應大潮，細單位的價格近期不少升至高成數按揭的上限水平，預料細樓價格將有一定壓力。
那未來半年要留意哪些訊號？
觀察新界區細單位盤量或議價空間有否擴大、尤其是買入三、四年單位有否獲利離場？
大型屋苑長線投資者動態？繼續買入還是減持？
新盤銷售會否細單位增加更多優惠？定價較貼近二手？
發展商新入則或改則減建細單位？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論