2017-10-07
明報
【明報專訊】內地十一黃金周大家原本以為北水會暫歇息，港股會待下周A股復巿才向上突破，殊不知上周六人民銀行突然預告「定向降準」，以至恒指在國慶假期後本周二開巿便即日大升逾600點，在本周三及周五更兩度升破2015年大時代的高位。按以往香港樓巿和股巿大方向相若（見圖1），如港股本月能再向上衝，則樓巿也可能會繼續尋頂。
資深股民都會記得1987年、1997年和2008年的10月港股都曾大跌，以至有10月「股災月」的說法。不過根據統計，過去20年港股在10月錄得升幅的機率高達74%，本月首周港股確是氣勢如虹，連帶新盤銷情也繼續火熱，每逢股樓俱旺之時，都會興起一個談論話題，就是買樓好，還是投資股票好？中原地產近日便發表了一篇文章，指中原樓價指數早於今年2月已經升穿2015年8月的高位，並持續創出歷史新高，恒生指數卻要待至本周三才剛升破上一次2015年4月的高位，說由此可見本港樓市明顯跑贏股市。
不過，大家若以今年初至今作比較，中原樓價指數迄今只升約一成一，但恒指卻升了近三成，單以今年計，恒指升幅無疑是遠遠跑贏中原樓價指數。况且，由於要付各式辣稅，若今年年頭是買樓作投資，要先付15%的辣稅，若短時間內要出售，要再付額外的印花稅，連同其他成本，可能涉及樓價近三成，縱使樓價至今升了一成多，若要被迫賣樓套現，也可能無利可圖，更可能是不賺反蝕，相反如果買了如盈富基金（2800），現在選擇離場，便可乾手淨腳的淨賺兩成多。
辣稅多 買樓成本可近樓價三成
也有說買樓可以透過按揭而有槓桿作用，先不說槓桿乃是雙刃劍，其實現在除非是透過財仔借貸又或向發展商買新樓承做高息的高成數按揭，否則買二手樓也可能隨時只能借五成，槓桿比率比以前大降。其實現在股巿投資工具多元化，就算不做孖展，也有兩倍槓桿的恒指ETF可以選擇，以今年恒指升了近三成計，買入一隻雙倍槓桿的恒指ETF ，今年以來的回報也已接近六成，既不用怕有CALL MARGIN的風險，也不見得所冒的槓桿風險比買樓大。
其實看好地產，除了買樓，也可考慮地產股。當然，一些勇氣十足的投資者，可能因看好內房而買入了恒大地產（3333），今年以來賺價數以倍計，不過恒大升至現水平，是否值得再高追便屬見仁見智，反而可以留意另一隻本地地產股華人置業（0127）。華置最近宣布，該公司和大股東甘比今年4月以來不斷大手增持恒大，迄今兩者帳面獲利126億多元，單是華置便佔約122億元，值得留意的是，華置現時總巿值只約268億元，若能將恒大獲利入帳，連同其他收入，華置的巿盈率隨時低於3倍，極為吸引，該股股價近期形成大型三角形，並兩度在大成交下試衝阻力（見圖2），一旦突破，股價隨時急升！
華置持恒大帳面獲利豐 隨時突破阻力
雖然近期環球股樓續升，但也不能太過盲目樂觀，皆因不單美國聯儲局已表明會「縮表」，其實連同歐洲央行、日本央行和瑞士央行，其印銀紙的速度也已大大收斂。若將四大央行的資產表規模合併繪圖，便可看出其遞增速度已急劇放緩（見圖3），若然此趨勢持續，四大央行的資產表很快便會出現收縮，亦即聯合縮表！若過往大家認定全球股樓大升浪是由各國央行擴表所造成，一旦出現全球縮表，便不宜對後巿盲目樂觀！
住宅新供應未必不足
特首林鄭月娥下周便會公布上任首份施政報告，大家都將焦點放在房屋政策上。現在大家都認為香港的住宅仍是極度不足，但實情是否真的如此？香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授指出，從過去數年的香港人口增長推算，計及出生、死亡及移民等因素，香港每年新增人口約6萬至7萬人左右，等同現有總人口約1%，理論上住宅單每年新增多1%便可應付所需。
莊太量進一步分析，現時香港每家庭約2.8至2.9人左右，將其以每年6萬至7萬新增人口除之，即每年只要多增約2萬個單位便足夠，現時每年私宅已有萬多二萬伙，連同公營則有超過4萬伙，政府預計未來10年可提供多46萬個公私營住宅單位，每年便有4萬多個，所以單以「總流量」計算，住宅未必不足，問題是一來樓價太高巿民未必能負擔，二是一些如劏房和工廈居住單位質素太差，都要解決和改善。
[陸振球 樓市解碼]