2017-10-06
經濟日報
政府早前公布新一季賣地計劃，亮點在於將觀塘安達臣道石礦場內一幅地皮納入本季推出。安達臣道石礦場的規劃演變，正正是一個土地規劃受樓市波動影響的故事。
安達臣道石礦場有多達60年歷史，在上世紀中期開始投產，總括來說，石礦場分為兩部分，位於安達臣道、寶琳路之間屬於石礦場舊址，而位於安達臣道上面的則是近年仍然運作的石礦場，並在今年中才完成移交儀式。
D地盤曾擱置建屋 其後變增建
當中，石礦場舊址多幅合共20公頃用地，十多年前已經規劃作為公營房屋發展，不過97年之後樓市大跌，發展計劃擱置，房委會就曾經在2002至03年間，將其中一幅安達臣道石礦場D地盤交還政府，理由是土地缺乏基建及需要土地平整。
輾轉幾年間樓市復甦，安達臣道石礦場D地盤又重歸房委會手上，連同附近的土地建成安達邨、安泰邨兩個大型公屋屋邨，提供1.6萬伙公屋，屬於市區罕有的大型公屋供應，當中安達邨地盤E的7幢公屋更為了增加供應，將原本最高40層設計，提高至最多45層。
由交還政府擱置發展，到增加密度加建單位，安達臣道石礦場整個規劃演變，幾乎是樓市高低起伏變化的一個寫照。
當樓價低迷、供應太多，政府便大幅降低密度；而當樓價狂飈時，需要大量供應冷卻樓價，就回頭增加密度。這情況在其他發展計劃如將軍澳南、啟德的規劃演變過程之中，就更為明顯。
至於位於安達臣道上面、屬於剛完成修復及移交的石礦場部分，則在2011年開始規劃，最初計劃興建8,600多伙。當時樓價屢創新高，故此坊間有意見要求發展密度大幅調高，以配合政府大量覓地建屋。
不過，由於石礦場交通基建受到限制，最終只能夠略為提高密度，額外增加至9,410伙。而今次計劃推出的安達臣道對出地皮（測量約份第3約地段第1068號），將會是石礦場部分首幅推出的私人住宅用地。
該地皮雖然規模比較細，可建樓面只有25.9萬平方呎，所能提供單位數目僅約400伙。不過，地皮推出別具象徵意義，顯示安達臣道石礦場涉及7,530伙可以陸續釋放，加上啟德區內尚未推出的多幅私人住宅地皮（料涉及1.7萬伙），兩個市區大型「熟地」提供近2.5萬伙，將使政府在未來1至2年能夠有足夠私樓土地可以推出。
生態價值影響低 公眾支持興建
事實上，前石礦場用地面積規模大，而且不涉及收地，而生態價值及影響較細，早在2011年推行《優化土地供應策略》諮詢，已經將重用前石礦場納入6種土地供應來源之一，並且頗受公眾支持。
問題是可以重用的前石礦場數目相當有限，取決於昔日有幾多已開發的礦場，屬於前人無意間遺下的寶地，目前能夠用作發展的前石礦場，就只有安達臣道、屯門藍地、南丫及石澳等，即使全部大舉發展，相對於數以十萬伙的建屋需求，仍然是杯水車薪。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論