2017-10-04
經濟日報
綠表物業價升，吸引業主沽樓套現。但要注意即使單位以高價售，並不代表有足夠資金去轉投按揭成數低、樓價高的私樓市場。
樓價1,000萬元或以下單位，最高按揭成數為6成，首期金額大，成為換樓客面對的難題。由於綠表公屋樓價比私樓低，即使以新高價沽樓，套現資金都未必足以支持綠表業主轉投的私樓市場。
以日前鴨脷洲利東邨一個兩房戶為例，單位以300萬元於綠表市場上沽出，呎價7,874元屬全港次高。原業主2005年以21萬元向房委會購入單位，持貨12年，帳面獲利279萬元。資料顯示，單位未有按揭紀錄，不用償還貸款下，意味業主可套現300萬元離場。
首期支出多 轉購私樓須謹慎
如以同期購入的私樓上車單位作比較，沙田第一城20座高層戶，面積327平方呎，2005年時造價為124萬元，而最新估價達503萬元。假設該沙田第一城的業主，持貨12年以估值賣樓，即帳面最少已獲利379萬元，連同多年來供樓的款項，套現資金可逾400萬元。可見私樓業主套現後資金，比利東邨業主高出100萬元，手持資金多3成。
另外，若在改善居住環境的大前提下，利東邨業主手持300萬元現金，能否購同區3房單位呢？以鴨脷洲大型屋苑海怡半島3房單位為例，面積630平方呎，入場價要逾900萬元。以6成按揭計算，即首期要360萬元，連同佣金及稅項支出，至少要持有約400萬元，才可以成功轉投私樓大單位市場。
除非公屋王業主於過去12年間累積一定財富，否則套現後未必能轉投樓價更高、按揭成數低的私樓市場。故此，綠表公屋業主日後打算換樓，財務安排要比私樓業主更為謹慎。