上周唐榮文章指出，政府不斷推出辣招，遏抑置業需求，市民則見招拆招避稅、慳稅，政府堵塞一約多伙避稅漏洞後，愈來愈多家庭以內部轉讓模式、自製「首置」身份再買樓以慳稅；透過公司轉讓方式賣樓亦持續增加。
親人透過內部轉讓，由兩人聯名持有物業，改為單一人持有，那就可以創造一個未持有物業的首置身份，以較低稅率入市買樓，問題是，這種內部轉讓個案被當作普通買賣成交，送到土地註冊處登記，對樓市價格準確性構成嚴重干擾。
轉讓賣樓避辣稅 價位易偏差
其實，市場近年亦有不少由公司名義持有的物業，透過公司股權轉讓的形式出售，以迴避各項辣招稅。翻查地產站的成交資料可以看到近日一些成交：
利嘉閣地產發放信息，陽明山莊3座中層21室，實用面積1,042平方呎，2房連套房，外望飽覽開揚山景，成交價2,400萬元，公司以股權轉讓形式承接，實用面積呎價23,033元。原業主於2012年6月以1,930萬元購入，帳面獲利470萬元。
翻查中原網頁資料，陽明山莊最近平均實用呎價為27,110元，上文的成交毋須在土地註冊處登記，這個較平均呎價低約4,000元的交易便無法列入計算均價中，對掌握真實價位是否有影響？
中原地產資料顯示，市場最新錄得一宗曼克頓山大戶交投，單位為2座高層A室，實用面積1,588平方呎，建築面積2,035平方呎，採4房雙套房間隔，另設工人套房，擁維港海景，以公司轉讓形式，連車位3,570萬元沽出，折合實用呎價22,481元。原業主於2012年以2,800萬元連車位購入上址，持貨5年，易手帳面獲利770萬元，單位升值27.5%。據了解，屋苑一個車位市值售價約280萬元。
翻查資料，曼克頓山均價約為18,803元，這次是高於均價，即使扣除車位市值亦如此。還有一個西貢匡湖居單號屋，實用面積1,048平方呎，另設1,000呎大花園，剛以公司轉讓形式售出，作價2,580萬元，實用呎價24,618元。物業於1985年以62.9萬元買入洋房，持貨32年，帳面獲利2,517.1萬元，升值40倍。
公司轉讓成交 毋須呈註冊處
匡湖居的均價是24,207元，這個交易似乎又較貼近市價水平。一般認為，公司轉讓物業多為豪宅類別，但中小型單位亦有出現。
8月份利嘉閣地產發布的信息，昇悅居2座高層A室，實用面積515平方呎，2房2廳，向東南享小海景。開價850萬元，議價後微減10萬元，以公司股權轉讓方式840萬元易主，實用呎價16,311元。原業主於2014年6月以730萬元買入，帳面獲利110萬元，升值15%。翻查資料，昇悅居最近均價是15,577元。
除了地產代理發布消息外，市場根本無從得知物業透過公司轉讓形式的買賣，但土地註冊處的成交統計分析、差餉物業估價署的樓價指數，均根據土地註冊處成交資料，如前文指出近親內部轉讓已造成價位偏差，公司轉讓的成交又無法列入，「真實」市價可以說是愈來愈難掌握。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論