2017-10-03
經濟日報
上周金管局公布的貨幣穩定情況半年度報告指出，近期樓市活躍再度引發對家庭負擔能力的憂慮。樓價與收入比率於第2季為16.6倍，高於1997年的高峰值14.6倍。
其實今年3月出版的半年報告已指出，樓價與收入比率於2016年第4季上升至15.9倍，當時這個數字是「平」了歷史高位。樓價與收入比率指一般50平方米（538平方呎）單位的平均價格與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。
去年15.9倍代表樓價的水平大約是：居於私樓家庭月入中位數約為35,000元，年收入是42萬元，樓價等同15.9年的家庭收入，換算下來，一個538平方呎單位的平均價格，在去年第4季高達668萬元，平均呎價是12,416元。代表一個居於私樓家庭要15.9年的家庭總收入，不吃不花費，才能抵銷樓價。
事隔半年，樓價繼續爆升，到了2017年第2季季末，出現16.6倍的新歷史高位，16.6年家庭收入才能抵銷樓價，又是怎樣的概念？附圖是自1996年至今的樓價收入比的變化，附表是根據同一份報告，自2012年至今的樓價收入比每半年表現，可以說2008年金融海嘯後，都是大漲小回的局面。
翻查統計處資料，2017年第2季，居於私樓家庭的月入水平為36,000元，16.6年的家庭收入，36,000元×12個月×16.6年，代表樓價高達717萬元左右，換算下來，以一個538平方呎單位計算，呎價高見13,327元。
與去年第4季末，亦即半年前比較又如何？樓價收入比由15.9倍升至16.6倍，換算後，538平方呎的單位樓價由半年前的668萬元，升至今年年中的717萬元，升幅有7.3%。
16.6倍屬哪種供樓難度？
依照美國顧問公司Demographia提出的可負擔水平，樓價在家庭年收入3倍或以下屬「可負擔」標準，而佔家庭年收入3.1至5倍則屬於「難以負擔」或「甚難負擔」，至於比例達5.1倍或以上，則屬「極難負擔」。那16.6倍屬於哪種級數的「難度」？
至於過去12個月，繼續是家庭月入、薪金的升幅遠遠跑輸樓價：
樓價指數：差餉物業估價署數字顯示，2016年第2季的樓價指數是275.2點，今年第2季是333.5點，升幅有21%。
樓價收入比：去年第2季的比率為14倍、今年第2季的比率達到16.6倍，純計算倍數升幅亦達19%。
私樓家庭月入：去年第2季月入為35,000元，到今年第2季僅升至36,000元，與去年同期比較，每月收入只增加1,000元，升幅為2.9%。
換言之，不管怎樣跑，家庭月入都要遠遠跑輸樓價。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論