2017-09-30
星島日報
受惠於發展商踴躍補地價建屋，本財政年度僅過了一半，潛在樓宇供應已經達到全年目標，令政府可以稍為放緩出售官地步伐。要是情況持續，當局宜考慮把部分本來打算出售興建私樓的土地，改為興建居屋。
在差餉物業估價署樓價指數連升十七個月再創新高之際，發展局發表最新的住宅土地供應狀況，指出四月至九月的本財政年度首兩季，新增可建單位數目已達一萬八千二百六十個，達到全年一萬八千個的目標。
箇中主要原因，是私人發展商及重建項目遠比以往幾年為多，主要是發展商把手頭農地儲備補地價改用來興建住宅， 佔了全部供應的七成。
以往政府大增賣地以紓緩樓價，發展商縱有大量農地儲備，也不急於補地價建屋，原因是可以透過承投官地來補充土儲，有些季度補地價個案近乎零，而投地方面亦盡量壓價，甚至有「執死雞價」成交的個案。
發展商補地價 大增供應
不過，自從有內地財團來港高價競投官地，打亂了本地發展商低價買地的算盤，發展商不得不改變策略，透過補地價來「活化」本身的土地儲備，令這類建屋用地驟增。政府亦因應調整賣地部署，減少推出官地，並且不再向鐵路公司和市區重建局施壓增加供應。
政府在上財政年度第三季所推官地可落成二千八百單位，已經比上一季少四成，之後按季下調，到本財政年度第三季涉及伙數進一步減少至一千左右。政府不欲一下子湧出大量單位「推倒」樓市，又不可能在達標後即停推土地來釋放「托市」的訊息，令樓市大上大落，因而中間落墨進行調節，保持穩定供應。
過去五個財政年度，平均每年私樓潛在單位供應已經達標，本年度超標更是毫無疑問，另一方面，包括居屋和出租公屋的公營房屋土地供應仍然不足，政府覓地困難重重。近來有新盤收票逾萬，反應踴躍，但是與每期居屋動輒收到數萬甚至逾十萬個申請，如小巫見大巫。
過去一直有聲音要求政府找地增建居屋，但是覓地建私樓和覓地建居屋由不同部門負責，而且政府擔心私樓土地捉襟見肘，撥了一部分去建居屋，會減少私樓供應而進一步推高樓價。當局構思中的「首置上車盤」，亦避免動用原本預作興建私樓的官地，而是打發展商土地儲備主意，進行公私合作。
壓力縱減 覓地不宜稍懈
不過，當發展商紛紛補地價建屋，私樓「熟地」大增，政府推出官地填數達標的壓力得以紓緩，就有空間把原先計畫興建私樓的土地，改為興建居屋，在不減私樓供應之餘，積極回應買不起私樓人士的龐大置業自住需求。
政府現時要考慮的變數，是中央推出了限制企業到境外瘋購資產的政策，會否令官地招標無復過去一、兩年的高價成交，本地發展商不再買不到官地，補地價不再踴躍。
此外，雖然政府在增加短期官地供應方面有十足把握，但是一些預計中期推出的官地仍然要克服很多障礙，例如曾經引起衝擊立法會事件的新界東北新發展區計畫，主體工程仍然未向立法會申請撥款。政府要保留足夠土地儲備，防止出現中期供應真空。
因此，儘管今年私樓用地供應超標，政府仍須努力不懈覓地，確保短中長期都能夠滿足私樓市場需求，並且爭取有剩餘土地增加居屋供應。