2017-09-29
經濟日報
在網上看到有留言：「加息經濟好樓價升，減息供樓平樓價升，好友講晒啦。」我看了後不禁失笑，是，兩件事都可以發生，因為兩個情況提的息口都不是樓市的最關鍵。
我一直認為最影響樓價的因素其實是貨幣，貨幣是包括流通量和滙價，自2009年至現在，樓價上升主因只得一個，就是貨幣過盛，在環球量化貨幣之下，錢多貨少，樓價自然上升。除此之外，資金過多，也令到息口易減難升，更重要的是在過盛之下的所謂息口上升。
其實只是相對性，幾年內由1厘加到2.5厘？對不起，這仍是低息期，在投資者來說，仍然是借一天賺一天，與過去數十年我們所遇見的美國製造的加息期不同。
人們所謂加息周期，其實必需要和貨幣流量減少配合，否則不切實際。
那麼現在美國宣布縮表，樓價不是要下跌嗎？很多人忽略了，要縮表也要有能耐本事，因為無論量化貨幣還是縮表也不是免費午餐，都要付出代價。
通脹率僅1.9% 縮表恐製造通縮
美國縮表的量是要多於與其他國家的貨幣增加量，市場上才能達到縮表的效果。此外，既然量化貨幣會製造高通脹，而高通脹是集中在資產上的時候，縮表亦可能會製造了高速的通縮。但在多年的市場不斷去槓桿情形之下，資產通縮可能會遠低於社會其他物價的通縮。
我不覺得美國有這個能耐，現在美國通脹率是1.9%，經濟增長是2.2%，請問美國有幾大能量去縮表和承受縮表的結果，所謂美國的通脹比其他利好因素（如股票及失業率減少）反常地低，不如說通脹誠實地反映到美國現況，股市可以是泡沫，而美國的失業數字大家都知道是一個失真的數字遊戲。
筆者在近年每一篇的《我對樓市十大忠告》裏常用的一點就是：「勿低估中國實力，勿迷信美國神話。」今次一樣，縮表需要嚴陣以待，但莫高估美國的縮表能力。
撰文:
汪敦敬 祥益地產總裁
欄名: 專家論市