2017-09-29
經濟日報
領展再度推售商場，由於核心區舖租調整未止，資金轉戰民生區，相信領展旗下看似「其貌不揚」的商場，將成為財團眼中的寶藏。
領展已選定17項商場物業進行招標，並於12月截標。該批物業分布於屯門、馬鞍山、葵涌、粉嶺及九龍灣等區。是次放售的規模可謂歷來最大，主要對象為外資、新加坡基金或內地財團，並需大手購入，以確保長線投資及管理商場具一定質素。據了解，兩批物業市值分別為90億及54億元，合共涉近145億元。
投資物業當然要選優質地段，提到舖位，當然必令人聯想投資核心零售區如銅鑼灣、尖沙咀、中環等。相反，領展物業大部分為屋邨商場，位於住宅區，當中不少外觀欠佳、其貌不揚。還記得2014年首次標售商場時，有些投資者對該批商場耍手擰頭，認為民生區欠商機，商場外觀麻麻，無興趣入標。
投資者財團老牌家族追捧
不過，從領展歷來標售商場的紀錄，卻反映商舖投資的資金殺入民生區，2014年領展首度標售商場，最終以12.3億元沽出4項物業，當時成交價已算不錯。而直至最近一次，即去年底領展標售5項商場，成交金額達36.4億元，平均每個商場價值已提升，競投的買家數目逐漸增加，除了資深投資者外，亦有較低調的老牌家族、中小型財團等，值得留意的，是每一次成交價，均較估值高，個別幅度高達3至4成，足以證明各路資金追捧民生區商場。
核心區與民生區投資價值看齊，舖租走勢成關鍵。自由行旅客早年消費強勁，帶動零售商搶核心區舖位，租金升幅數以倍計，連帶核心區二線地段租金齊向上，令投資氣氛暢旺，當年不少投資者短炒舖位獲利離場。
情況於3年前明顯改變，零售商因應生意下跌而收縮，舖租從高位跌4至5成，甚至更多，即使最近零售數字顯示跌勢喘定，甚至輕微回升，但距離黃金時代仍甚遠，投資者對核心區舖位仍有戒心。此外，核心區舖位業主普遍實力較強，極少願意大幅減價求售，令成交量更低。旅客消費減少令核心區舖租跌，但民生區情況卻不同，民生區如葵涌、將軍澳等，商戶絕大部分為日常所需，便利店、超級市場及茶餐廳，消費群絕大部分屬居民，在本地經濟穩定下，消費頗為穩定。
呎價較便宜 回報勝核心區
在資金充裕下，投資者把注意力轉至民生區，除了本地投資者外，連外資基金近年也涉足地區商場，例如美國基金安祖高頓去年購入將軍澳The Parkside基座商場部分，據外資基金安祖高頓董事總經理伍杰能指出，目前The Parkside商場出租率理想、消費穩定。提到入市原因，正是看準本港失業率低，日常所需的消費有增無減，居民亦希望提升自己生活質素，持續消費令商舖租金穩定，對基金來說投資穩定。
有曾購入領展商場的投資者指出，他多次參與競投領展物業，認為商機處處，普遍來說，領展旗下商場呎價較便宜，租金回報率達4厘，而同時，很多商場並非百分百租出，只要作出翻新，回報率肯定上升。所以，別以為街坊生意的地區商場無吸引力，財團積極尋寶，投資價值及回報率更勝核心零售區。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論