東九商廈 迎來供應高峰

東九龍新一批商廈供應殺到，10年前，東九龍曾出現商廈高峰期，經過數年消化後租金反彈。如今出現另一次高峰，是否可以歷史重演快速吸納？ 今年供應樓面 高達257萬呎 政府早在2011年提出起動東九龍，並於數年間批出多幅商業地皮，銳意把該區成為CBD2。經過數年推地及財團投地後，新商廈將陸續入伙，今年更適逢供應高峰期，據戴德梁行數字顯示，2016年東九龍區供應約71.4萬平方呎樓面，而今年隨着多幢甲廈新落成，供應量高見257萬平方呎，屬10年新高。此外該行統計顯示，未來兩年區內仍有200萬平方呎樓面落成。換言之，未來數年是東九龍供應高峰。 今年東九龍新落成商廈主要集中於九龍灣至牛頭角一帶，惟普遍多幢商廈吸納量不高，如新加坡旗下豐樹產業Mapletree Bay Point，暫名為豐樹中心，總樓面約66萬平方呎，業主今年初起進行招租。直至本月初才錄首兩宗租務，工程顧問公司及共用工作空間WeWork各租用一層，出租率約1成。 另外，金利豐（01031）朱太去年以65.28億元，向太古地產（01972）購入九龍灣宏照道商廈項目，大廈易名Kingston Financial Centre，現進行招租。至於廠家劉漢松家族早年投得常悅道地皮，命名為港豐中心，以上兩幢物業同於今年入伙，合共提供近88萬平方呎，據悉至今尚未租出任何樓面。今年初，同區高銀金融國際中心落成，總樓面達85.2萬平方呎，出租率尚未達半。另外，短期內新地（00016）及王氏（00099）旗下觀塘One Harbour Square 2期亦快將入伙，提供34萬平方呎。新供應樓面尚未計算一批由工廈活化成商廈項目，絕對為供應高峰期。 大約10年前，東九龍亦曾碰上一個商廈供應高峰，07至08年，區內Landmark East、國際交易中心、Manhattan Place、宏利大廈等，合共約380萬平方呎新供應同時推出，經過兩至三年，吸納情況非常理想，租金由最低10餘元，跳升至30元，出租率至今理想。不過，今時整體市況背景略與10年前不同。 當年，東九龍全新商廈呎租僅約10餘元，而港島東呎租約40元，當年東九龍最吸引的地方，正是租金便宜，兼商廈貿素甚高，只要租戶由港島東搬至東九龍，租金開支節省60至70%，正好讓機構節省成本。 租金升 吸客進度料較過往慢 時至今日，東九龍商廈呎租，普遍約25至30元，若由港島東商廈遷出，可節省租金開支大幅減少。有東九龍商廈大業主表示，一間機構搬遷考慮時，必須考慮搬遷費，包括裝修費等成本，據了解，隨着裝修成本增加，搬遷費由每呎12至13元，升至逾20元，換言之，若不能節省超過每呎20至30元租金，機構會選擇寧留在原址續租。東九龍租金較10年前升逾倍，加上成本增，租金節省幅度收窄，搬遷意慾難及當年。 此外，港島區以核心商業地段（金鐘、中環）及邊線地段（灣仔及銅鑼灣）為主，較少租金非常便宜地段，因此港島商戶為節省開支，搬遷至東九龍。今日港島區多了一個選擇，就是黃竹坑，呎租僅約20元，換言之，東九龍商廈業主，多了一個對手，相信今次吸納進度，比多年前為慢。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論