如果有留意新盤推出情況，可發現發展商仍樂於以細單位、整體銀碼細、上車容易、投資收租值博作為賣點吸客。
發展商不斷強調整個項目有多少細單位、甚至有多少開放戶，而往往所謂「廣告價」，亦即售價由×××萬元起的，通常都是選定細單位，例如400萬元以下市區樓……，唐榮昨日留意多宗二手租務成交，反映細單位收租回報理想的現狀持續。
美聯物業發布一宗成交顯示，西灣河成安街33號柏匯一個209實呎開放式單位租務成交，以月租1.55萬元獲承接。
港島細戶租金 持續向上
剛成交柏匯為高層K室單位，實用面積約為209呎，屬開放式間隔，景觀開揚，獲同區客以月租1.55萬元成交，折合實用呎租為74.2元。業主於2015年8月份以約500.3萬元購入上述物業，以目前租金計算，租金回報率為3.7厘水平。
換言之，大約兩年前以樓花形式購入，當年呎價23,938元，肯定較東區一眾大屋苑昂貴，差餉物業估價署資料，2015年8月，港島區431平方呎以下單位，平均呎價僅13,972元，樓花價較二手平均每方呎高出接近1萬元，明顯當年付出了高溢價。
不過，隨着租金上升，逐步抵銷高溢價，該單位近日承租每呎高達74.2元，附表是港島區細單位的租金走勢，今年持續向上，如果跟二手平均呎租比較，同樣高出一大截，每呎貴32.3元。
貴買貴租，整體A類細單位的回報率僅2.8%，雖然處於歷史低點，但相較其他面積的單位，回報率已是全線最高，不過，柏匯這個東區迷你戶的回報率卻同樣大幅跑贏大市。
再看看按揭情況，若是6成及7成按揭，目前可以收回的租金足以支付供樓支出，帶來剩租金收入，僅8成按揭是供樓貴過租。當然，若是收租物業，銀行只借6成，又要付出較高利息3.5%，25年期計算，月供為15,019元，租金收入仍大於供樓支出。
除了柏匯，世紀21卓建物業發布尖沙咀AVA 62近日陸續入伙收樓，該單幢新盤因租金銀碼較低，備受準租客歡迎，近日連環錄得兩宗開放式戶租務成交。
尖沙咀新盤 回報3厘以上
租務成交為高層B室，實用面積206平方呎，開放式間隔，以月租1.3萬元租出，實用面積呎租63.1元。據了解，業主於2015年12月一手向發展商購入，當時作價498萬元，以現時月租1.3萬元計算，可享租金回報率約3.1厘。
另一宗租務成交為高層C室，實用面積173平方呎，開放式間隔，以月租1.2萬元租出，實用面積呎租69.4元。業主於2015年12月一手435萬元購入，以現時月租1.2萬元計算，可享租金回報率約3.3厘。
同樣都在3厘以上水平，當然，這可以是個別成交，像單位不在市區，租金或不達上述水平，又或者同樣價錢買入的是新界超高溢價單位，回報相信稍遜，但這些數據，相信都是支持入市納米戶搏殺的關鍵。
當然作為投資自住，後市多納米戶新供應、愈來愈接近加息周期將壓縮回報，這些都是需要詳加留意。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論