近親內部轉讓 負面因素漸顯

政府不斷推出辣招，遏抑置業需求，市民則見招拆招避稅、慳稅，政府堵塞一約多伙避稅漏洞後，愈來愈多家庭以內部轉讓模式自製「首置」身份慳稅，對樓市的負面影響愈來愈明顯。 有統計資料顯示，自從政府去年11月把住宅雙倍印花稅一律提升至樓價15%後，這種內部轉讓個案急升，近半年內部轉讓個案佔二手成交量逾10%以上，個別月份佔比逾15%。問題是，這種內部轉讓個案被當作普通買賣成交，送到土地註冊處登記，對樓市價格準確性構成嚴重干擾。 倘參照登記價格部署 構成偏差 以8月份為例，Q房網香港數據研究中心資料顯示，全月有377宗屬於內部轉讓個案，整體佔比達14.9%。個別內部轉讓活動的屋苑佔比逾3成，其中牛頭角淘大花園，8月共有12宗二手買賣登記，當中有4宗屬於近親內部轉讓，佔比達33%。 再細看淘大花園的樓價變化，8月錄得12宗註冊登記個案，實用面積平均呎價13,359元，若抽走相關的4宗內部轉讓的登記個案，8宗真實的買賣登記平均呎價為14,639元，兩者相差9.6%。 據了解，這種俗稱「拆名」的內部轉讓個案，並非實實在在的二手買賣，一買一賣全部屬於自己人，在議定買賣價格時，與真實的二手市價有距離，例如業主或者稍為降低成交價，以減少支付釐印費金額；若業主需要重新申請按揭借貸，又或者會稍為提高成交價，以增加借貸的金額，因此這種近親內部轉讓的個案愈多，對樓價帶來的干擾愈大。以淘大花園為例，8月份的4宗內部轉讓個案，其中兩宗造價特別低，登記成交呎價分別為5,337元及7,022元，因而嚴重拖低屋苑的登記價格，若市民參照8月份的登記價格來部署自己物業的買賣，肯定會構成偏差。 此外，根據Q房網統計，單位實用面積介乎400至600平方呎的中小型單位的業主，內部轉讓的比率最高，8月份377宗內部轉讓個案中，有50%這類面積的登記，相反，面積逾1,000平方呎的豪宅單位，內部轉讓個案佔整體的不足3%。 中小型樓價準確性 受較大干擾 數字反映過去屬於首置上車的中小型單位業主，累積數年樓市升浪，現時有足夠資金部署另一輪投資，因而將手持物業內部轉讓，釋放其中一名業主以首置身份去購新物業；相反，面積逾千呎的豪宅業主，由於大部分手上持有超過1個物業，很難透過同樣行動慳稅。換言之，內部轉讓的行為對中小型住宅市場的樓價干擾相對較大，置業人士宜多加留意。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論