早前市場出現政府批出的地皮透過「股權轉讓」形式在市場兩度轉售，引起社會關注出現「炒地皮」現象，不過事件應屬罕有個別情況，廣泛出現的機會不大。
根據《經濟日報》早前報道，宏安地產（01243）今年6月向亞洲聯合基建（00711，前稱俊和）等購入的馬鞍山白石地。宏安剛再轉讓6成權益予碧桂園（02007），作價24.4億元，樓面呎價10,500元，3個月內升55%。
由於發展商在一段頗短的時間內（3個月）將地皮轉售，而且地價升幅高達5成，所涉及的又是政府批出的官地，引起市場關注是否出現官地炒賣，政府日後有否需要介入規管等問題。而發展局則回覆，地契限制地皮轉售，但不限制持有土地的公司進行股權轉讓。
市場關注是否連股權轉讓亦要作出限制，以杜絕炒賣地皮的機會。但現實上，出現這種炒地皮現象相對少見，需要有客觀條件配合才會出現。
意見分歧退場 非存心炒賣
回到今次馬鞍山白石地個案來說，地皮第一次轉售，其實涉及投得地皮的亞洲聯合基建與合作夥伴內房中城建意見分歧，最終透過在市場出售項目，以退出該發展項目，並非存心「炒賣地皮」，單是這種情況在近年地產市場已經相對少見。
發展商在投地後意見分歧，又或者出現超乎預期的財政困難，不能夠繼續負擔項目發展，自然需要空間找白武士「接貨」，這是自由市場經濟的運作原則。如果連這一點「退場」空間都封殺，日後政府招標賣地，尤其較大型的項目時，發展商入標競投時會更為審慎。
此外，白石之所以能夠短時間內再度轉售，其實亦得助於客觀環境，亦即是地價在短時間內飈升所致。以同區地價為例，7月份由信置（00083）同區投得的另一幅住宅地，每呎樓面地價高達1.2萬元，較2年前中信泰富投得的落禾沙里地皮高出8成。如果地價無短時間內大升，發展商亦難有「水位」炒賣地皮。
設建築規約 限時建成項目
同時，發展商投地建屋，所賺取利潤有兩部分，一部分是將「麵粉」加工變成「麵包」，中間投入資源所產生的利潤外，第二部分則是投地到賣樓期間樓價、地價上升而產生邊際利潤。一般大型發展商希望賺盡所有利潤，故此偏向一直持有、自己持有、賣樓，以賺取較高利潤、溢價，較少選擇在中途將地皮轉售。
雖然政府不限制地皮進行股權轉讓，但現時政府賣地的條款均加入建築規約限制（Building Covenant Period），短則4至5年，長則7至8年，規定中標發展商須在指定時間內，將項目建成、取得入伙紙，實際變相限制了地皮不能夠過分炒賣，否則到建築規約到期時，則隨時遭政府罰款，得不償失。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論