2017-09-22
經濟日報
一至兩年內，香港終要步入加息期。
香港實行聯繫滙率，美國持續加息，無論香港銀行是否主動即時跟隨美國上調利率，但利率走勢最終都會隨着美國加息而收緊。香港遲於美國加息的空間最終會消失，兩地利率環境始終會趨向一致，這是唐榮深信的聯滙下的硬道理。
上世紀曾經有一個加息周期，當時遇上政府大力出招遏樓價，出現頗明顯的跌幅。1994年2月4日，美國聯儲局將短期利率提高0.25厘，一個月後美國發布強勁就業數據，資金撤出債券市場，聯儲局隨後在94至95年時曾經大舉加息，連加7次，聯邦基金利率由3厘倍增至6厘。緊隨聯儲局的加息行動，本港的最優惠利率亦在1994年3月至1995年11月先後5次加息，由6.5厘上升至9厘，即加息2.5厘，息口上升扭轉了香港樓價1994年初的升勢，當然遏抑樓價措施亦是跌市的影響因素。
05至06年加息9次 市況反覆
根據差餉物業估價署的私人住宅售價指數顯示，1994至1995年的加息周期，樓價呈現反覆回落的態勢，樓價由1994年3月的高點119.4點，輾轉回落19個月，至1995年10月的低點100.8點，其間樓價回落幅度為16%。
另一時段是市場經常提及的最近期一次，由2004年6月至2006年9月的加息周期，美國累計加息17次，香港較美國延遲近9個月加息，由2005年3月至2006年3月加息9次，最優惠利率由5厘上升至8厘、每次加息幅度由0.25厘至0.5厘不等，其中2015年7月一個月內加兩次息合共0.75厘。美息合計加幅達4.25厘，港息沒有跟足，加幅為3厘。
附表使用多次，因為是千禧年後唯一、也是時間最接近的一次加息周期，可以看到樓價調整的情況，高低點曾由95.4點（2005年4月）回落至88.5點（2005年11月），跌幅7.2%，下跌時間短暫，加息周期更傾向反覆上落的格局。
過去，美國2015年12月第1次加息、2016年12月第2次、2017年3月第3次，2017年6月第4次，每次0.25厘。
未來，市場估計，2017年12月第5次加息、2018年將會有3次加息、2019年共有2次加息，同樣都是每次是0.25厘，估計美國利率升至2.8厘左右。依照這樣的加息步伐走下去，明年香港總要迎接加息周期，息口若持續加下去，將對樓價產生壓力，一般相信是加3次，每次0.25厘，亦即累加0.75至1厘時發生，一如2005年的情況，還是像1994年辣招遇上加息，跌價較深？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論