2017-09-20
經濟日報
筆者常說每件事「有辣有唔辣」，是希望大家客觀分析，凡事總有好與壞的一面。
大家應該明白，本港樓價之所以高，是剛性需求所產生，也就是說需求大於供應，樓價自然易升難跌。政府為了解決高樓價問題出盡法寶，遏抑樓市辣招出完又出，管理需求措施加完再加，結果怎麼樣呢？當然是二手樓買家被控制；另一方面，二手樓業主也被捆綁，買家在沒有選擇的情況下，只好投進新樓市場。而聰明的地產商以印花稅回贈方式，以及高成數按揭（提供二按至8成等），成功奪走了市場上大部分的買家。
這是一個被扭曲的市場，在董建華、曾蔭權時期，香港一片反對官商勾結的聲音，可當年地產商利潤不算很高；到了梁振英、林鄭月娥年代，坊間甚少地產霸權話題，然而發展商卻愈來愈賺大錢。
首置盤與居屋政策 易生矛盾
人們總是認為今天樓價太高了，入市的風險十分大，寧願等待樓價下跌時才買樓。如果說政府不關心中下層市民的居住問題，那是不公平的，只是所推出的房策是否對症下藥，那就有商榷的餘地。
就以港人首置上車盤為例，就是政府急市民所急的特設措施，在房屋供應來不及時，再一次優先照顧本地港人的置業需求。不過，政策落實並不容易，此計劃與居屋都屬於政府資助房屋，兩個計劃同時存在，會互相比較甚至產生矛盾。例如：一個市值500萬元的樓房，用一半的價格、即250萬元賣給首置者，將來無論升跌，都原價賣給政府，沒有升值空間，只賺取了居住。而居屋同樣市值500萬元，以7折買入時是350萬元，如果升值至700萬元後賣出，即須補地價3成，交210萬元給政府後，還剩下490萬元，減掉成本350萬元，有140萬元利潤。
兩個計劃哪一個比較好，現在還未能算清楚。如果首置盤不比居屋好，那麼設計首置就失去了意義，但如果首置盤比居屋好，人們就不會買居屋。所以兩個計劃最好是刪減一個，以免出現重疊。至於入息上限定到8萬元左右，其實已經是社會上最高薪的一族，這樣的階層也在資助買樓範圍內，未免令人覺得香港社會充滿福利主義。
撰文:
蔡志忠 亞洲地產董事總經理
欄名: 專家論市