2017-09-19
經濟日報
美聯儲局啟動縮表或加快資金流走，雖然港銀行儲備金作緩衝及內地熱錢湧入抵銷走資壓力，短期對樓市衝擊不大，但隨縮表及加息疊加效應，明年樓價下調壓力大。
儲局在金融海嘯後實行多輪量寬，負債規模表現增至約4.5萬億美元，包括股市市值在內的貨幣供應量M3也水漲船高，港M3受惠持續升至6,971.4億港元高位，熱錢及資金流入，推動港樓價飈升。
美債息低位 港樓價呈升勢
縮表意味收回市場流通的美元，流動性收緊後美元變貴，刺激滙價，增加資金流不確定性。當中美國長期國債息率可為市場資金成本指標，聯繫滙率下，本港息口隨其走向變化。參考過去的10年期美債息走勢，與本港M3指數、及中原樓價領先指數（即CCL）呈逆向關係。
如2016年3月底，美債息處1.77厘低位，當時的港元M3高位橫行（5,814.5億元），CCL則報127.46點的爭持位。隨後債息現下跌，港元M3於高位再向上，帶動CCL指數升。反映每當債息高位回落、進入下調周期時，M3將上升，市民入市意慾提高，推動樓價升。縮表啟動後，視乎美經濟及通脹，當債息調升，市場常態的各項風險將影響資金流和貨幣需求，有很大程度可從M3反映，左右置業意慾。
借貸成本或漲 入市須謹慎
然而，預期縮表初期規模相對溫和。北水及熱錢流入成支撑港樓價攀升因素，若國際資金緊縮，有機會加快走資，但近年亞洲經濟向好，當中內地今年國內生產總值（GDP）預測6.7%增長，提高貨幣調整靈活度。相對港銀行體系結餘約2,500億元可作緩衝，估計續吸引熱錢流入，對港樓市今年衝擊有限。
不過明年縮表及加息持續進行，疊加效應將顯現，港走資速度有可能加快，屆時須視乎中美債市間的互動，一旦熱錢撤退，貨幣供應轉向，樓市有機會出現下行。再者，當美元進一步走強，美元和港元資產在國際市場顯貴，或令港樓價更添波動。
另市場預期12月加息升溫及縮表調控，港美息差持續擴闊，港拆息（HIBOR）勢會抽升，明年加息壓力加大，讓借貸和按揭成本上漲，市民入市要注意風險，量力而為。
（系列二）
撰文:
鍾綺敏
報道系列: 儲局縮表前瞻系列