2017-09-19
經濟日報
關於港人首置上車盤，朋友意猶未盡，續指高官近年頻頻發言，呼籲有意置業市民要警惕加息周期對樓市帶來的下行風險。而事實上，目前樓價的確並非一般收入的市民可以負擔。
不過，香港目前的住宅物業，不論私樓、居屋和租置公屋等，其實都是含有投資成分的商品房，故當樓價上升時，較早前以低價買入的業主，若出售單位便可以獲得一筆非常可觀的賺價。例如在2008年9月買入一住宅單位，當時全港住宅平均呎價是4,809元，假如該業主在今年5月把有關單位成功出售，其時全港平均呎價已升至11,524元，粗略計算該名業主賺價達到樓價的1.4倍。若當年業主只支付2成首期作槓桿投資，回報獲利率真的非常驚人。
相反，若市民現在才置業自用，假設3年內樓市意外大跌3成，業主因財困被迫把物業脫手，大家可以試算一下該業主的損失有多少？該業主還要支付不菲的懲罰性額外印花稅。由此可見，持有住宅物業賺和蝕的風險同時並存，買家入市必須有心理準備。
籲惠及港二代回流
構思建議中的港人首置上車盤，應該限制為絕對自住的單位，以符合一般港人對首置的理解。單位最大只可提供適量的兩房，其餘是一房及開放式，以配合無孩夫婦及單身人士的需要。基於定價和市場價有頗大的折讓，朋友推測單位售價最高約300萬元左右較合適。若買家申借9成按揭，供20年計，月供1.5萬元左右；就算將來加息3厘，月供才1.9萬元，以兩人家庭收入計，供款負擔還是可以應付。
由於港人首置上車盤是絕對自用性質，業主不可期望賣樓時從中獲利，但供畢樓款之後，卻可「一世唔使交租」。至於買賣方式，個人覺得應該由政府統一定價及回購，一來可以杜絕透過私人市場不法勾當牟利，二來回收單位有利政府掌握再循環供給合資格輪候港人選購。
申購人資格方面，如果可以惠及香港移民二代回流，除有助減輕本港人口老化之外，更可憑着他們對兩地的深厚熟悉，進一步加強兩地經貿的未來發展，確實值得政府積極考慮。
撰文:
柯興捷 富山地產行政總裁
欄名: 專家論市