港人首置上車盤 讓業主在資產增值得益？

港人首置上車盤如何與市價脫鈎，亦牽扯到資助房屋補地價的問題，有意見認為，以平價出售的港人首置上車盤應設轉讓限制，最極端建議是業主日後只能原價售回給政府。 如無法升值 損購買意慾 這種做法引起不少討論，一是違背置業除了自住亦希望資產能夠增值的期望，或會影響購買意慾，另一是業主日後家庭情況有變，如子女結婚、升級私人樓等，希望轉讓或出租單位，但原價售回，甚或大額補地價，均容易使業主放棄計劃，結果資助單位被「凍結」，無法在市場流轉。 團結香港基金2015年曾撰文建議指出，現行居屋或租置公屋單位的業主需要補價的金額，會隨單位的市價浮動而改變。舉例說，10年前政府把一個市值200萬元的居屋單位，用7折價錢賣給一個家庭，這個家庭便可用140萬元「上車」。至於餘下的3成，即60萬元，便是未補價金額。10年後，如這個單位升值一倍到400萬元，3成的未補價金額亦會按比例增至120萬元。 由於過去一段長時間樓市持續上揚，補價金額水漲船高，這些單位的業主實在難以完成補價，換取百分百業權，成為真正的業主。事實上，2015年的資料，當時32萬個居屋單位之中，只有22%（約7萬個）已經補價；而租置計劃的12萬個公屋單位中，更只有1%（約1,000個）已經補價。 團結香港基金當年建議日後新建成的公營房屋，補價金額原則上鎖定於入住時水平。例如，政府把一個市值400萬元的公屋單位，用5折的價錢，即200萬元售給一個家庭，日後無論樓價升跌，這個家庭需要補價的金額，依然是置業當時的200萬元。 此外，2011年官方亦曾研究補地價的問題，構想把補價的金額是根據將新居屋計劃單位購入時的資助額（買入價與市價差距），視為對業主的貸款，依這個概念計算，未來補價時能與市價脫鈎。 當時想到包括：與補助置業計劃構想雷同，把應付補價相等於毋須繳付利息的「貸款」，不隨樓價升跌變化；又或者把這筆「貸款」加入利息計算，利息參考的種類可以是銀行的年利率、學生資助貸款息率、買入單位年份當年的利率、甚或港府各類型資助貸款的利息水平。值得留意的是，社會都是一條心考慮着樓市持續大升時出現的狀況，如果遇上長期跌市又如何？港人首置上車盤的市值低於買入價，補地價金額等於市值又怎辦？ 倘鎖定補價 利單位流轉 這種一次性鎖定未來轉讓的補地價方式，讓業主在購入時已經有一個預算，避免補價愈來愈高而減低換樓或出租的意慾，使未來單位有機會在自由市場順利流轉。而且公營房屋另一附加效果是透過資助，讓市民透過時間，有累積財富的能力和機會，公屋低租金、居屋低價格，亦提供向上流動的可能性，港人首置上車盤是否應保持讓業主在資產增值上得益？ 不過，肯定的是，港人首置上車盤任何「特設」條件都會引起不少「紅眼症」，由最基本概念是否只供自住，沒有投資價值，到薪水那麼高的中產為何還要幫等等，還看新政府如何把港人首置上車盤帶進社會。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論