港人首置上車盤 兩個關鍵點

港人繼續熱議首置上車盤，唐榮從接近政府消息指出，有兩個關鍵點已經有初步傾向。 第一個應該是定價與市價脫鈎，現時只有新居屋一種資助房屋，申請資格二人以上家庭設定的月入中位數上限約52,000元，如果首置上車盤不與新居屋重疊，那申請家庭的入息下限應由52,000元起跳。若依照房委會居屋推算負擔能力的條件：20年、8成按揭及2.5%年利率，供樓佔入息40%，撇除加3厘的按揭壓力測試，情況如下（見表）： 如果這是申請入息下限，而又能負擔的樓價，那港人首置上車盤有多少單位符合這個入息規定的價位？490萬元為這個收入最高可負擔的樓價，是否可以有超過一半單位低於490萬元，讓更多中產首置輕鬆點上車。 那上限又如何？社會間繼續有不少討論，有7.2萬元、有8萬元，唐榮依上列方式計算，如果月入7萬元計算，最高可負擔樓價約為660萬元、若以8萬元為上限，最高可負擔樓價則為750萬元左右。 問題來了，若大量在490萬元以下的首置上車盤，結果價位上，將與居屋重疊，社會會否有聲音指單位太平賣？ 又如果是490萬元至750萬元的價位，那又將與部分低價二手私樓及新盤重疊，舉例600萬元、700萬元，可能只有買200、300平方呎的一房以下新盤，300、400平方呎兩房二手樓，而首置上車盤，因預設四人家庭，則可提供三房，700平方呎單位以作區分？ 當價位重疊，樓市一旦逆轉，樓價下跌，如97年後，發展商、甚至小業主就會群起圍攻首置上車盤，認為政府與民搶奪稀有的買家，一如當年夾屋，甚至居屋都在巨大壓力下被迫叫停？ 當然，與市價脫鈎的方法，除了只計算負擔能力，還可以依建築成本計算，最近房委會資助房屋小組主席黃遠輝透露，現時每個公屋建築成本約為72萬元，依此定價便相當便宜。 倘只計建築成本 會否太便宜？ 今年較早前，運輸及房屋局書面回應立法會議員時，亦披露居屋建築成本暴升，將由本年度的107.6萬元，增加7成至下年度的187.8萬元，平均每平方呎的建築成本為2,509元，但之後會回落至2020/21年度的116.3萬元。附表有公屋及居屋的成本，如果依設定，以較佳質素為準，採用房協數據，那港人首置上車盤以建築成本計價，呎價2,500元，700平方呎單位約175萬元，會不會便宜得過分？ 只計建築成本，不算地價成本，又是否會引起爭拗？如果首置上車客只能依原價或計算通脹售回給政府，或能解決不計算地價成本的問題，但這種方式又能否吸引港人上車，牽涉到第二個關鍵點，轉售限制的問題，明天再談。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論