2017-09-15
經濟日報
本周初青衣綠悠雅苑一個2座高層的2房單位，以綠表價（未補地價）520萬元售出，平均呎價高達9,576元，比對於原業主於4年前的一手購入價高出39%，帳面淨賺147萬元，雖然以單位呎價及升幅均未算驚人，不過由於此成交為屋苑入伙至今，首宗綠表二手轉讓個案。
定價可負擔 限制必多
綠悠雅苑原先為前特首曾蔭權早於11年施政報告中，構思出來的「置安心」先租後買的計劃，當時曾特首表明計劃提供實而不華的中小型單位，讓市民可以先租住「置安心」單位，同時為日後置業作好準備，希望計劃成為居屋以上，住屋階梯的另一選擇。可惜計劃提出時已經是曾特首最後一份施政報告，最終項目「胎死腹中」並轉作資助房屋出售，再者本身計劃原意亦是解決市民住屋的需要，只是上任特首未有貫徹該計劃而已。
最吊詭莫過於這宗成交前，上周特首林鄭月娥才表明，「房屋是重大民生議題，而不是簡單商品，如只當是商品可以透過資產增值在市場買賣，不是政府功能。」當然這句說話亦並非針對這宗成交而說，不過無可否認，過去一段時間，不少業主透過居屋、公屋資產增值而獲利。
解決了住 才能解決炒
因此林鄭所提出的「港人首置上車盤」便表明，計劃是針對本地永久居民，對象是「收入唔錯」年輕家庭，但又未能負擔購買私樓，因此計劃會提供裝潢樸實的上車盤，構思中的首置上車盤會與現時居屋有別，「定價愈是可以負擔，限制一定愈多」，除限制只可轉售予綠表、白表的申請人，甚或收窄至最限政府原價回購，將「首置盤」非商品化，當然計劃對樓市會否帶來影響，目前仍然言之尚早。
當然按政府首置盤的新構思，無疑是將住屋需求與炒賣分流，未來首置盤將會是單純解決住屋需求，單位將沒有升值能力，可能只限政府回購，相對於現時的居屋、公屋可隨資產升值而成為炒賣工具截然不同。過去一段時間居屋申請者的人數有增無減，不排除部分申請者，希望盡快上車的同時，亦憧憬着上車帶來的資產增值。
最後，筆者想引用著名中國經濟學教授，兼港交所首席中國經濟學家巴曙松，在分析中國住屋問題時亦強調，「只有解決了住的問題才能解決炒的問題」。過去特區政府一直只透過辣招來解決炒的問題，而忽略真正解決住的問題。
撰文:
陳坤興 Q房網香港董事總經理
欄名: 大行觀點