2017-09-15
經濟日報
今日續談混合式發展港人首置上車盤，上屆政府在《長遠房屋策略》2015年周年進度報告中，曾有獨立篇章討論，當時斷言除非一些問題獲得解決，否則混合發展計劃並不可行，有關文件指出：
利提高發展項目 整體質素
【設定】政府在1998年推出混合計劃，並邀請房協推行計劃。混合計劃的用地以公開招標方式售出，地價收益歸政府所有。與私人參建計劃不同，混合計劃的發展項目包含資助和私營房屋。私營機構須按賣地章程訂明的標準，興建相當於發展項目實用面積60%的單位，當中一半單位（即相當於發展項目實用面積30%）會隨機選定為資助單位出售。
房協會以一元的象徵式代價向私營機構購買選定的單位，然後按當時的居屋定價政策釐定的價格把單位售予合資格人士（與居屋單位的申請資格相同）。房協收取全部售樓收益，並向政府支付該等資助單位的地價。房協亦須監察該等資助出售單位的質素，並承擔未售出單位帶來的潛在責任。
【好處】與私人參建計劃比較，混合計劃預期有若干好處。質素方面，從大量單位中隨機選部分作資助出售單位，可預防出現劣質單位。由於私營機構會保留發展項目中大部分單位作為私營單位出售，私營機構有更大誘因維持甚至提高發展項目的整體質素。然而，混合計劃於2002年房屋政策重新定位後終止。
價格存差異 管理或掀爭議
【問題】值得注意的是，如果重推混合計劃，並再邀請房協推行及轉售從私營機構手上取得的資助出售單位，而若然各項需求管理措施屆時仍然生效，則房協便須繳付額外印花稅。此外，雖然混合計劃的原意是提高單位質素，但卻會衍生以下3個問題：
1. 計劃下的私營單位會以私營機構釐定的市價出售；但資助出售單位則按當時居屋定價政策，以單位市值折算出售，折扣率與符合居屋入息限額的合資格家庭的負擔能力相關連。
此外，私營機構通常會分批出售單位，但資助出售單位項目一般會一次過把所有單位發售。因此，混合計劃下同一發展項目內的私營單位售價，可能會顯著高於或低於資助出售單位售價。公眾未必接受資助單位與私營部分的相類單位在售價上高低有別。
2. 若在混合計劃項目竣工前隨機揀資助出售單位以便盡早安排預售，這些單位在完工時未必符合規定標準，有違隨機選定單位原意。如在竣工後才揀選單位，則無法安排預售。
3. 私營單位與資助出售單位業主之間可能在物業管理和維修責任方面出現協調問題。舉例來說，私營單位業主可能在日後有意提升公用設施至一個資助單位業主未必能夠負擔的水平。由於資助部分只佔整個混合計劃項目不高於30%，資助出售單位業主的利益或會受損。
該報告更認為，除非解決相關問題，否則混合發展不可行，下月《施政報告》會有解決問題的妙招嗎？
唐榮認為，方法總比問題多，若規模足夠，像有3、4幢以上住宅，可把其中一幢作為首置上車盤、餘下3幢為私樓，像港島東區康怡花園與康山花園私樓與私人參建居屋模式，是否可以克服上述問題？
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論