2017-09-14
經濟日報
近期有發展商主動提出，把持有土地作混合式發展，興建港人首置上車盤，早在1998年的長遠房屋策略白皮書，曾提出混合式發展的概念，當時的理念及行動是：
為使私人發展商可為社會整體利益，作出更多貢獻和承擔，政府會向發展商提供機會，讓他們參與公營房屋計劃。政府會繼續鼓勵私人機構參與公營房屋計劃，以期改善有關單位的質素、增加設計種類和提高管理水準。
政府會邀請私人發展商以混合發展方式，興建資助自置居所單位。根據這個方案，住宅用地會以招標方式出售。中標者須把發展計劃中指定數量的單位，交由政府以指定價格售予合資格購買的人士。政府會從整個發展計劃中隨機抽選這些單位。發展商會負責興建和管理公用設施。
這個方案可讓購買資助自置居所單位的人士，享用在設計、裝修、設施和管理方面，都較現時的私人參建計劃單位水準為高的居所。此外，由於這方案所提供的房屋單位設計種類較多，置業人士的選擇也會相應增加。
1998年初 曾試驗形式上馬
1998年初，有關計劃以試驗形式正式上馬，不過，翻查資料，港島南區深灣軒地皮原本是用作政府資助及私人住宅混合式發展計劃用途，由新鴻基地產（00016）投得發展，計劃政府會在當中隨機抽出30%的實用樓面面積單位作資助房屋出售，其餘單位由發展商以私樓形式在市場出售。
但在2002年，政府公布停止推行混合式發展計劃，並決定將兩個有關項目內擁有業權的單位（另一個項目是由恒隆地產（00101）及現代建設發展的長沙灣碧海藍天）轉為私人樓讓發展商在市場出售。政府將收取出售擁有業權的三成單位應得的淨收益。換言之，混合式發展因金融風暴後，樓市樓價大跌的後遺症而胎死腹中。
所以，混合式發展從未在「幕前」登場，所以是否如居屋般出售？因貼近私樓而定價較居屋高等等，均沒有參考可依。
唐榮亦曾撰文指出，曾幾何時混合式亦遭受批評，尤其是把「市場有價」的地皮轉作混合式發展。房委會當年有意將北角邨地皮以混合式住宅發展，惹來政府內部及地產商批評。當時有將退休的地政官員指出，混合式發展會令北角邨地價降低，令市民不願以市價買樓。假如一個市民以500萬元買入將來北角邨重建後的私人住宅單位後，發現其鄰居只需半價，即250萬元購入差不多的單位，那個買家一定會有點不開心，因此他相信買家絕不會以市價購買混合式住宅的單位。
發展商憂未反映地皮價值
當時亦有發展商認為，若地皮以混合式發展，會令市場混淆，未能反映地皮最主要的價值。地皮中加入政府的用途、社區設施及資助房屋等等，不但會影響地皮物業的設計及規劃，同時亦會影響發展價值。
梁振英管治時代，曾有地產界人士倡議混合式發展，但不了了之，到了2017年林鄭時代，會否此一時彼一時，混合式最終能走出「幕前」，又要等着看下月的施政報告。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論