當細樓也無法負擔

過去數年上車趨勢是：樓價愈來愈高，準買家愈來愈難負擔，結果只能將貨就價，呎價高惟有選購面積較小的單位，細戶的「單價」較便宜，藉此成功上車，結果便出現愈買愈細的情況。 細單位呎價 比800呎戶更高 樓價不斷上升，其實亦是一個淘汰過程，無法負擔的被逐步篩走，400萬元、或者450萬元，有可能咬緊牙關買入，再升至500萬元，相信已不是「夾硬」能夠上車的問題，即使有較高成數的按揭，細樓還是有一道道貸款難關，當中透過按揭保險計劃，最高按揭成數為： •450萬元以下物業可高達8成（或高達90%），按揭金額上限360萬元； •450萬元或以上至600萬元物業可高達8成 這些覆蓋細價樓的價位，貸款額直接影響首期數目，可能已使不少準買家行人止步。 早前美聯物業一份報告顯示，細單位的成交量似有放緩迹象，是否代表細單位可以負擔的買家愈來愈少，使近年受捧、成交表現理想的細單位跑輸中小型單位？細單位會否率先見頂？ 有關報告提到，綜合土地註冊處資料顯示，選取50大屋苑計算，年內迄今實用面積400平方呎或以下平均呎價錄13,113元，較同期逾800平方呎大單位12,981元高出約1%，比起401至800平方呎的中小型單位12,078元更貴約8.6%。 報告分析，受樓價接連上升以及收緊按揭措施影響，較易上車的細銀碼單位，價格被搶高，出現單位愈細、呎價愈貴的情況。然而，隨着細單位價格高企，部分準買家難以追價入市，致令今年其交投表現反而未及中小型及大型單位。 據資料顯示，截至8月21日，50大屋苑二手住宅註冊量中，實用面積400平方呎或以下的細單位表現最失色，與去年同期按年僅增約8.3%；反之，401至800平方呎則升約12.2%，而超過800平方呎的單位宗數按年更錄約13.8%升幅。 二手受壓 價位狂升有望扭轉 還有一個情況是，發展商過去一段時間，在較有銷售保證的情況下，積極推售細單位，而無論未來供應或者準備推出的樓花，持續將有大量細單位供應，二手細單位交投量將長期受壓，沒有成交支持，或會扭轉價位狂升的情況。 早前公布的差餉物業估價署數據，以7月份為例，私樓樓價指數按月升幅不足0.09%，曾經最受追捧的431平方呎以下單位只有0.05%，近乎零升幅，而431至752平方呎的中小型單位樓價升幅更是持平，這個情況其實是延續6月份時趨勢，只是放緩的情況更為明顯。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論