2017-09-09
明報
【明報專訊】猶記得5年前梁振英剛當選特首，說他的施政會以解決房屋問題為「重中之重」，並成立了一個名為長遠房屋策略督導委員會的組織，之後不斷推出打擊樓巿的新辣招，並同時增加土地和房屋供應，但在他的任期內，香港樓價不跌反再升了近三成。現在新特首林鄭月娥會在下月公布首份施政報告，也說解決房屋政策會是她的施政重點，亦同時宣布成立了土地供應專責小組，大家又可有信心她能將樓價壓下來，令到港人不再為買樓而憂愁？
剛成立的土地供應專責小組，成員之一黃元山最近在友人主持的扶輪社例會演講分析香港樓巿最新形勢，提出的一些數據頗值得思考。筆者一直指出，一個地區的樓價長升不跌沒有問題，只要經濟和巿民收入跟得上就沒什麼大不了，但黃元山提供的數據卻顯示，2003年後香港的樓價升幅，卻是遠遠拋離香港的GDP和一般巿民的工資增長（圖1），這代表什麼呢？筆者認為這反映過去10年來能買樓的，愈來愈集中在收入或財富高於一般巿民的買家，於是也造成香港擁有自置居所單位比例不升反跌，貧富愈加懸殊，又或將社會撕裂成有樓和無樓兩大族群，前者的財富和收入（部分來自租金）愈來愈高，相反無殼蝸牛就愈難發圍。
近年樓價租金飈 無樓難發圍
本來呢，買不起樓，也可選擇租樓住，但黃元山提供另一項數據顯示，過去10多年香港住宅租金的升幅也愈來愈拋離香港一般家庭的工資增長（圖2），變成買不到的樓，不只是財富被有樓者跑贏，其收入要用來應付租金支出的負擔也愈加沉重，社會怨氣便由此累積。
那為什麼樓價和租金升幅會遠遠跑贏香港的經濟和工資增長？原因多樣，包括低息和資金流入，最重要的是土地供應受到限制，一來是因為政府曾停止賣地，二來是近年政府雖然改為積極搵地起樓，卻又遇到諸多掣肘，在巿區增加密度或提升建築高度，會被批評為起屏風樓、盲搶地，又或說會遮擋山脊線，要在維港填海更是萬萬不能，因要保護海港，若要在郊區作大規模發展，又會被指摘破壞鄉郊，當然若要打綠化地或郊野公園的主意，更往往被描述為官商勾結的萬惡……
星洲已發展地達七成 遠超香港
令人困惑的是，一些政客或年輕人，一邊幾乎將發展等同妖魔，另一邊又會批評地產霸權衍生出劏房和不人道的居住環境，更有趣的是會提出香港蝸居，新加坡安居的比較，說星洲那邊能提供大量組居，幾乎可以人人買樓，不過他們又似乎忘記了一個事實，就是新加坡過去20多年，透過填海增加了國土約四分之一面積，自然有充足土地來起樓，但香港近10多年填海幾乎完全停頓。他們又可知道，他們所艷羨的新加坡居住環境，當地國土中佔73%為已發展土地，香港則為了保育，有關比例只為24%（圖3）？
說回土地供應專責小組，日前已召開首個會議，據傳媒報道，會上多名委員指政府提出「尚欠1200公頃土地」是低估需求，未來土地供應其實相當嚴峻。其實，大家可了解1200公頃土地是什麼概念？筆者不妨和大家計計數：
1公頃等於1萬平方米，1平方公里等於100萬平方米，1200公頃是1200萬平方米，即等於12平方公里。那大家又可知道香港有多大？原來香港有2754平方公里，香港就算「尚欠1200公頃土地」是低估了一半需求，將其增加至2400公頃，都只是等同香港不足1%的面積！
筆者可以這樣說，香港沒有土地或土地不足根本是一個「偽命題」，只需多開發1%的土地，便可解決所謂的不足，為何做不到？事實上，已有研究指出，只要開發1%的郊野公園邊緣用地，便已足夠興建150萬個公私營住宅單位！
1個月前當恒基地產（0012）股價仍是約48元的時候，筆者在《明報》財經網的視像節目「淘寶圖」極力推介，指其作勢升破金融海嘯和大時代的高位後，將會急升，之後該股公布極理想的業績，而近兩日更一舉升破歷史新高，昨日至早上11時許，單日已升了約8%，而以上月筆者推介時股價計，更累升了近13%，等同今年以來中原樓價指數的升幅。
雖然今年以來樓價指數也升了約13%，但若是年頭買樓投資，單是入場已要支付15%的印花稅，若計及其他費用，以及若是短炒更要再支付另一大筆的額外印花稅，到現今仍是未能「甩身」，相反若是上月才買入恒地，則除了累計不用1%的佣金或手續費外，可隨時獲利走人。
首置盤引商界 恒地多農地受惠
其實，以現時恒地的股價雖已升破歷史高位，但若是計算其股價相對價產的折讓，隨時仍有五成或以上，而近日特首林鄭月娥說要推首置上車盤計劃，並會引入巿場力量參與，而恒基主席「四叔」李兆基，更是一早提出了有關的概念，而其在新界擁有大量農地，隨時可配合有關發展用途，相信政府在補地價上更易讓其過關，令其股價更加受惠。
[陸振球 樓市解碼]