港人首置盤登場 樓市爆煲前兆？

港人首置盤登場 樓市爆煲前兆？ 贈閱友好 港人首次置業上車盤成為社會熱門討論的話題，包括資格、定價、限制等等，像定價應該約為市值的一半、不能以補地價方式轉售等等。 唐榮日前的文章已提及，若以香港整體家庭月入中位數計算，約為2.6萬元左右。假設單位實用面積約為400平方呎，資助房屋可達95%按揭、25年供樓、利息約為2%，結果可負擔的樓價最高約為291萬元，貸款額為276萬元，月供佔入息的45%，約為11,700元，呎價大約是7,275元左右的水平（若以350平方呎單位計算，呎價就是8,314元）。 值得留意的是，港人首次上車盤，對私人住宅樓市有何啟示？ 90年代推夾屋 樓市97爆破 時間回到90年代，首個夾心階層住屋計劃90年代初期，政府委託房協興建出售單位，並以優惠價格發售予中等入息家庭。當時的構想是：讓收入超出居屋申請資格、但未足以購買私人住宅樓宇的中等收入家庭，以優惠價格購買住屋。 這個大前提與今天相當類似，第一個夾屋青衣宏福花園於1994年底至1995年初接受申請，並於同年落成，到1997年更是推售高峰，包括浩景臺、晴碧花園等多個夾屋推售。要知道夾心階層住屋計劃照顧的是中產收入家庭，當年月入上限曾達60,000元，意味當年樓價高不可攀，月入6萬元的家庭根本無法在私人市場購買單位居住，甚至當年夾心階層有住屋貸款的方法，亦無法滿足需求，港英政府不得不在居屋之上開闢新的資助房屋——夾屋。 當年是樓價高不可攀，港府為減輕民怨及照顧中產而推夾屋，結果計劃推出後兩年多左右，樓市就在1997年10月金融風暴後爆破，2017年特區政府在差不多同樣的理由境況下，準備推出「港人首置上車盤」，構成的基本元素與90年代幾完全相同，是否樓市實在太高，遠超社會可以承受，市民真正無法負擔，在兩年內有爆破危機？ 住宅5年供應回升 能否消化 另一個值得留意的，可以預見港人首次置業上車盤，理論上將集中興建500平方呎以下單位，以供年輕中產家庭上車，如下月施政報告落實，而且能有一個穩定供應的時間表，將會在林鄭任期內推出。 同時要留意林鄭會否加碼推出綠置居，而這5年又剛好是新居屋供應上升期，再加上私人樓供應回升，當中不少更是小型或迷你單位，不同價位的上車盤將會出現大量供應？還是市場有無限的購買力足以消化，無損價位，這都是林鄭新房策下值得留意的。 撰文: 唐榮 欄名: 專家樓論