2017-09-07
東方日報
過去幾年，特區政府一直強調要致力增加房屋供應，壓抑樓市泡沫，但住宅依然供不應求，樓價迭創新高，港人按揭供款相對家庭收入比重已超過六成，情況令人擔憂。近日政府放風，將推「港人首置上車盤」，這是繼「港人港地」後，又一標榜幫助「港人」置業的新措施，會否步「港人港地」的失敗收場，目前言之尚早。不過，政府的房屋政策是否醞釀轉變，對物業投資者來說，值得深思。
政府擬推出的「港人首置上車盤」，是在現行公屋、居屋及私人樓宇之上，新加設的一個置業選擇，目標是首次置業港人，據講會設有限售條款，開價將會考慮到目標群的供款能力，而並非與市值掛鈎，即政府須作出一定的補貼。
再講，上車置業盤增加，會對私樓市場基本面產生影響，至少會少了一班為求上車將價就貨，就連「納米樓」都照以高成數按揭追上車的買家。
另一方面，政府要穩定樓價，亦須積極改變市場的升值心理預期。日前荃灣一個新盤推售四百多個單位，一日之內火速賣清，但因有買家撻訂，發展商翌日需重售四個單位，卻吸引了一千三百人蜂擁搶購，相信當中不少人正抱着遲買會貴的心態；而同日一銀主盤拍賣會，亦有超過一百人到場爭買，可見不少人對樓市仍然樂觀。
香港樓價高居不下因素複雜，除了供需因素外，資金的來源（外來投資需求不減）、周邊地區的樓價比較，以及官方逆周期措施下扭曲了市場運作，二手市場調節功能失靈，都在影響着香港的樓市。政府要處理這個燙手山芋，想方設法回應港人置業訴求，為責之所在。不過，若然在土地供應沒有多大變化的情況下，調撥土地來興建「港人首置上車盤」，能否解決樓市的根本問題，實屬疑問，對壓抑樓價亦起不到多大作用。
時值美國利率周期逆轉之時，港元與美元掛鈎，物業作為主要投資資產之一，本身的周期性因素亦正起着重大變化。政府在研究制訂短期措施解決房屋問題時，必須要審時度勢，作出周全的考慮，以避免過度干預市場運作。尤其是新政策涉及社會資源的運用，以及房屋政策理念的轉變，將無可避免影響到私樓市場的投資價值，對產業長遠發展、金融系統穩定影響深遠，必須審慎思量，免得解決不到問題，反有搬石砸腳之虞！物業投資者亦宜注意政策轉變、利率因素及樓市供需變化所帶來的風險，量力而為。