首置上車盤地從何來

行政長官林鄭月娥下月中發表的《施政報告》，將公布港人首置上車盤計畫詳情。眾多心急等候置業的家庭，最關心購買資格和價錢條件，其他市民就比較關心這個計畫對整體樓市的影響。 私樓價格現時高至很多青年要靠父母補貼置業，甚至望樓興歎，而居屋就算以市價折扣出售，價錢亦不菲，而且嚴重供不應求。首置上車盤的最大特色，是採取獨立於市價的定價機制，市民憧憬平均每方呎樓面售價會低於現時的居屋水平，因此形成萬眾期待的「筍盤」。 名為首置，曾經買過居屋或現時做業主的人自然沒有資格購買，這與目前居屋資格限制一致，入息限制則未明朗，林鄭月娥昨日提到售樓對象，包括「收入不俗」仍買不起樓的年輕家庭，大家預計入息限制會比居屋寬鬆，至於「年輕」如何界定則有待澄清，是否會設年齡限制。 價錢愈「筍」 限制須愈多 林鄭月娥指出，首置上車盤的面積和設計裝潢都會樸實一點。政府構思是滿足年輕家庭自置居所需求後，日後這些家庭收入增加要改善居住環境，可以「細屋換大屋」；故此，首置上車盤帶有「中轉屋」的功能，定價可能比居屋更為相宜。 政府現階段沒有表明日後的定價機制，是參考建築成本，還是市民收入支付能力，大家預期首置上車盤的入息限制會比居屋寬鬆，售價卻會比居屋廉宜。林鄭月娥表明，定價更相宜，限制亦會更多。計畫目的和居屋一樣是協助市民置業自住，現時居屋為防短炒，規定市民入住後的最初五年，只能原價售回給房屋委員會，首置上車盤的轉售限制年期應更長。 至於對整體市場的影響，由於首置上車盤供應有限，就如幾年前推出的「港人港地」樓盤，不會起到很大的樓市降溫作用，反而是美國聯邦儲備局透過「縮表」抽緊市場銀根，以及息口變動，對樓市影響更大。 公私營合作 近水救近火 實際上，受土地供應所限，首置上車盤要多也多不來。當局有信心未來幾年土地供應增加，在私樓方面，可以達到長遠房屋策略平均每年提供一萬八千個單位的目標，但是包括居屋和出租公屋的公營房屋方面，仍然未找到足夠土地。 為免公屋輪候期進一步延長，林鄭月娥昨日表明，不會從預留發展公營房屋的土地中撥地建首置上車盤。至於撥出私樓用地，則會減少私樓供應而產生推高樓價的反效果。因此，林鄭月娥強調要找「新的土地來源」，並且寄望於土地供應專責小組。 不過，無論是開闢郊野公園邊陲，還是填海，都是長遠之計，首置上車盤等不及。面對現時的闢地障礙，打私人發展商主意，例如發展商在申請農地建屋時，爭取以地價優惠換出一部分面積，用以興建首置上車盤，交由政府發售，不失為「近水救近火」的考慮。