2017-09-07
明報
【明報社評】「港人首置上車盤」計劃初見眉目，行政長官林鄭月娥表示，「首置盤」目標是協助年輕家庭置業，定價較為便宜，政府為了興建「首置盤」，會尋找新的土地供應來源，不會向現有公營房屋土地打主意。本港樓價高企炒風熾熱，為了釜底抽薪，社會需要就如何增加土地供應凝聚主流共識，政府亦應推動「房子是用來住，不是用來炒」的觀念，「首置盤」可以成為試金石。「首置盤」定價應以申請人負擔能力為主要考慮，放棄與市價掛鈎，同時要有嚴格的轉售機制，嚴防「首置盤」變成牟取暴利的炒賣工具，又或出現濫用政策的情况。
「首置盤」不與市價掛鈎 定價轉售機制成關鍵
解決港人居住問題，需要有足夠土地，也需要有一般市民負擔得起的房屋。本港樓價早已跟普羅大眾購買力脫節，房屋成為了一些人投資炒賣的工具，可是置業安居仍然是不少市民的夢想，政府確有需要重建置業階梯。由1990年代的「夾屋」，到董建華的「首次置業貸款」、曾蔭權的「置安心計劃」，以至梁振英的「綠置居」，都是希望協助夾心階層置業，然而執行起來要麼「生不逢時」，要麼「雷聲大雨點小」。今次林鄭月娥提出的「首置盤」能否成功，定價和轉售機制將是關鍵。
林太提出的置業階梯，公屋之上是「綠置居」（供合資格綠表人士購買的「廉價居屋」），再上一級是居屋，然後是「首置盤」，最後是私樓。過去本港資助房屋定價，通常採取與市價掛鈎策略，例如居屋是以市價七折發售；問題是目前私樓價格飛漲，與市值掛鈎的居屋，售價普遍也在400萬元以上，就連白表市民也不容易負擔。重建置業階梯必須先打破這種局面，「首置盤」不與市價直接掛鈎，是重要的一步。
「首置盤」不論面積、設計都較為樸素，林太希望它能幫助到一些年輕家庭，他們可能「讀完書正在工作，收入不錯」，惟無法在私營房屋市場置業。既然如此，「首置盤」可以根據這類家庭的入息中位數，以及利率等一籃子因素釐定售價，務求符合他們的負擔能力。「首置盤」既然定價較為便宜，轉售就必須有嚴格限制，杜絕有人藉此圖利。「首置盤」定價避免與市場直接掛鈎，倘若轉售時忽然又容許參考市場價格，甚或補地價自由出售，只會助長炒風，有違原意。政府應當設法確保「首置盤」的流轉，不會衍生出一個新的炒賣市場。禁止在自由市場出售，只能將單位賣給政府，是其中一個可以考慮的做法，然而必須設想周詳，以免衍生後遺症。
發揮協助儲蓄角色 避免有人濫用政策
「首置盤」定價與市場脫鈎的最大意義，是突出「首置盤」並不是投資工具，而是真的為了滿足居住需要，林太亦提到，政府的功能是為市民提供一個置業安居機會；將房屋視為商品，鼓勵市民在市場買賣漁利，並非政府需要扮演的角色。「首置盤」的存在目標，是填補現有置業階梯不足，當業主未來收入提升，私樓供應進一步增加，有能力進入私營市場時，政府其實可以考慮讓「首置盤」發揮幫業主「儲蓄」的角色﹕買家購入「首置盤」，如同在銀行做定期儲款，日後儲夠「彈藥」購買私樓，就將「首置盤」售回政府套現。政府所定的回購價，可以視乎經濟和整體樓市情况，比最初售價略高一點，一方面反映通脹等因素，另一方面亦可鼓勵業主「更上一層樓」，避免出現寧願長住便宜「首置盤」，濫用資助房屋政策的問題。
當然，沒有麵粉不會有麵包。就算「首置盤」計劃設計得相當完善，如果無法覓得更多土地，大量增加「首置盤」和其他類型房屋供應，重建置業階梯不可能成功，居住問題也無望顯著改善。香港並非沒有土地，而是對如何增加土地供應沒有共識，社會有需要盡快全方位辯論，凝聚共識。昨天土地供應專責小組舉行首次會議，表示會就眼前至少12種土地供應選項，向市民詳細分析及鋪陳利弊，希望明年初展開公眾諮詢，然後撰寫建議報告，年底提交政府。到底專責小組如何「凝聚共識」，目前仍欠清晰；政府能否擺平不同利益持份者，也是一個疑問。然而增加土地供應已是刻不容緩，政府應秉持公開透明原則，展開這場政策大辯論，各界亦應盡量務實聚焦主題，避免浪費時間於無休止的意識形態爭拗。