2017-09-07
明報
【明報專訊】摩根士丹利前董事總經理、現為Churchouse Publishing出版人、研究亞太區樓市逾30年的卓百德（Peter Churchouse）預測，中央在下月的「十九大」閉幕後料加快收水，以致本港樓價有可能下跌一至兩成。惟他認為，長實（1113）及新地（0016）今年賣樓豐收，已鎖定不少利潤，加上日後可靠售出單位數量的增長，保持盈利表現，即使樓價看跌，這些龍頭地產股仍有投資價值。
明報記者 葉創成
卓百德在2015年8月初曾接受訪問，當時內地A股大跌，港股亦跟隨急挫，本港樓市有山雨欲來、轉勢向下的迹象。不過，卓百德當時卻獨排眾議看好，並且從實質利率、供宅供應、支付首期能力及供樓負擔能力等多個角度分析，指對港樓後市充滿信心。雖然樓價於2015年8月至去年3月曾回落逾一成，惟過去17個月已掉頭回升，目前不單已完全收復失地，而且較2015年8月高位升逾一成，可見卓百德測市準確。
在目前樓價處於歷史高位，大部分人對後市樂觀，逾千名買家去搶購某新盤4個撻訂單位之際，記者再次訪問卓百德請教樓市後向，他再次提出非主流的觀點，料中央於下月「十九大」閉幕後將加大為內地經濟去槓桿的力度，影響所及，本港樓價料從現時高位回落10%至20%，認為目前並非買樓的好時機。
中央料下季收水 調整期或重現
卓百德解釋，過去10年中國整體債務佔GDP比率不斷上升，他相信中央已意識到這趨勢是不可持續的，料在「十九大」人事任命問題麈埃落定後，便會着手解決債務問題。至於具體去槓桿的政策，人行料採取相對偏緊的貨幣政策，尤其是加強監管影子銀行，控制市場流動性，不少缺乏競爭力的「僵屍企業」料因此倒閉，內銀不良貸款比率料大幅攀升，個別中小型銀行更可能出現問題，人民幣亦有機會再次重啟貶值之路。
根據卓百德的分析，若內地經濟再度步入調整期，本港樓市亦會受負面影響，「即使本港經濟本身沒有問題，始終也會受外圍影響，你想想，在1997年金融風暴席捲亞洲時，本港經濟基本面也不差，但由於泰國率先將貨幣大幅貶值後，其他國家亦跟隨，引發連鎖效應，本港股市及樓市亦跟隨大跌。過去20年本港與內地經濟聯繫愈來愈緊密，一旦內地經濟出現波動，本港樓價料亦會出現調整」。他舉例說，於2015年8月至去年3月期間，本港樓價曾從高位回落逾一成，正正便是內地因素所引致，故此，「若有人認為本港樓價只會直線上升、不會下跌，是一個錯誤的想法」。
料美加息周期快完 港樓價難大跌
不過，卓百德預測，美國通脹將繼續保持在低位，料聯儲局即使今年底加息，明年最多再加息一至兩次，加息周期便暫告一段落，故本港現時實質負利率的情况，在可見將來也不會改變，這是支持樓價的重要因素；另外，雖然未來3、4年本港私人住宅年均供應量料較過去10年回升，但與1972年至2003年每年約2.7萬伙的平均數比較，供應緊張的情况其實未有明顯改善；而且本港住宅按揭總額與物業價值的比率低於五成，銀行不存在過分借貸，借錢買樓者具備防守力。綜合上述利好因素，他相信即使內地收水，本港樓價下跌一至兩成後便有支持，不會重演1997至2003年大跌七成的樓災。
發展商已在高位鎖定利潤
既然港樓料有調整無大跌，卓百德相信，龍頭地產股仍有投資價值。他分析，長實及新地今年賣樓豐收（編按：長實今年首8個月料售出逾2750個單位，套現逾405億元；新地期內料售出逾2200個單位，套現逾260億元），已在樓價高位鎖定不少利潤，日後即使樓價略為回落，有關股份藉着出售單位數量的增長，可望力保盈利表現，相信其股價升浪未完，「龍頭地產股股價今年已上升逾三成，估計未來一年仍可錄得單位數增長」。
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