2017-09-07
經濟日報
政府成立土地供應專責小組，要審視各種供地來源進行大辯論以取得共識，當中難免牽涉及發展新界農地問題，特別是發展商收購多年的農地儲備，要取得共識並不容易。
如果不填海造地、不碰郊野公園，政府要大規模增加土地供應，惟有向新界區未發展的農地着手。
根據規劃署的資料顯示，全港土地面積約1,111平方公里（約11萬公頃），當中24%是市區及已建設區，而扣除41%的郊野公園後，餘下約380.7平方公里（3.8萬公頃），不過扣除林地、山地眾多，真正鄰近交通配套、有發展潛力的平地、農地，很多時候都已獲發展商所收購。
4大發展商 持984公頃農地
以本地4間大型發展商為例，根據所公布的年報顯示，合共所持有的新界農地儲備就多達10,590萬平方呎，相當於984公頃，比較上水/粉嶺新市鎮（約780公頃），貼近將軍澳新市鎮（1,005公頃），以擁有最多農地儲備的恒地（00012）為例，就持有掌握近4,490萬平方呎（417公頃）農地。
正由於私人發展商持有的農地儲備眾多，故此社會上就釋放供應有不同意見，包括土地供應專責小組成員之一的港大學者鄒廣榮，建議政府向手持新界地的商人提出，若及至2047年、即地契限期屆滿前，相關土地仍沒發展就須被收回，促使發展商加快開發有關土地。
另一位小組成員黃元山，所任職的團結香港基金，除了倡議大規模填海外，亦提出短中期內試行與發展商合作，將在選定的發展範圍內把有關土地改作住宅發展用途，但須撥出某個百分比予政府以發展資助出售房屋。
近期亦有傳聞，政府有意讓發展商在土地更改用途時，撥出部分土地作公營房屋，成為公私營混合作發展，以換取較低補地價，港府甚至藉此推展房策中的「港人首置上車盤」。
過往亦有一些私人發展項目，發展商在向城規會提交申請時，主動作出公私營合作，例如恒地建議大埔蕉坑39萬平方呎的農地，以換地形式，公私營合作發展，將當中北面地盤用作興建289伙公營房屋，而南面則506伙的私人住宅。
上述種種方法，原則上可行亦有助增加更多供應，但要落實卻面對不少困難。例如，發展商換地、補地價後，若果將部分土地撥作公共用途，以至公營房屋，必然會影響換地後土地價值，因此會反映在地價折讓之上，原則上給予一個較低的補地價水平亦屬合理。
補地價欠透明度 公眾疑慮
不過，現時補地價制度透明度不高，地政總署只會在與發展商雙方簽署補地價協議，才向外公布補地價金額。而這個補地價水平的高低，當中考慮到甚麼的因素，雙方是如何協議、計算出有關補地價水平，外界根本無從得知，容易引起公眾的猜疑。
事實上，任何涉及公私營合作的發展建議，都屬於政治敏感區域，容易惹來利益輸送的質疑，過去即使是發展商善意「捐地」，亦都引起公眾疑慮，最終計劃告吹。
由此可見，政府若果確實有意碰發展商的農地儲備這座大山，除了要透過土地供應專責小組，取得社會共識及支持外，日後落實應盡量增加透明度，以贏取公眾信任。
撰文:
唐榮
欄名: 專家樓論